Immobilienpreise in München – eine Stadt mit Zukunft

Immobilienpreise München

Immobilienpreise in München: Nach den starken Steigerungen der Immobilienpreise in den vergangenen Jahren ertönen vermehrt Stimmen, die von einer Preisblase am Münchner Immobilienmarkt sprechen. Doch die starke Nachfrage, das knappe Angebot an Wohnungen und vor allem die enorme Wirtschaftskraft der Stadt an der Isar eröffnen langfristig gute Perspektiven.

Update 23.07.2024 Preise München

Die Preise in München haben sich in den letzten Jahren kontinuierlich nach oben entwickelt, wobei in jüngster Zeit eine leichte Abkühlung zu beobachten ist. Diese Entwicklung ist auf verschiedene Faktoren zurückzuführen. Zum einen ist die Nachfrage nach Wohnraum in der bayerischen Landeshauptstadt aufgrund der hohen Lebensqualität und der Wirtschaftskraft nach wie vor hoch. Zum anderen haben steigende Zinsen die Finanzierungskosten erhöht, was viele Kaufinteressenten zurückhaltender macht. Zudem sorgt das gestiegene Angebot an Neubauprojekten für eine Entspannung auf dem Markt. Trotz dieser Tendenzen bewegen sich die Immobilienpreise in München nach wie vor auf einem hohen Niveau, wobei sich in den einzelnen Stadtteilen ein differenziertes Bild zeigt: Während in besonders gefragten Lagen die Preise stabil bleiben oder leicht steigen, sind in weniger zentralen Lagen auch moderate Preisrückgänge zu verzeichnen.

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Immobilienpreise in München – Die Nachfrage

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in München ist unvermindert groß. Dabei steigen die Immobilienpreise in München nun bereits seit knapp einem Jahrzehnt sehr deutlich. „Die Kaufpreise für Immobilien haben sich seit 2009 jedes Jahr etwa um fünf bis zehn Prozent erhöht“, so Albert Fittkau, Vorsitzender des Gutachterausschusses München. Der Gutachterbericht mit Auswertungen der Kaufpreise von 2017 spiegelt die hohe Nachfrage am Münchner Immobilienmarkt wider. „In durchschnittlichen und guten Wohnlagen erhöhten sich 2017 die Preise im Vergleich zum Vorjahr im Durchschnitt um elf Prozent, die Preise der Neubauwohnungen stiegen um 3,5 Prozent“, so Fittkau. Für Neubauwohnungen in durchschnittlicher Lage wurden 2017 im Schnitt pro Quadratmeter 7.100 Euro bezahlt. In guten Wohnlagen waren es 7.800 Euro.

Der aktuellere „Wohnimmobilienmarktbericht“ der HypoVereinsbank vom Sommer 2018 zeigt, dass die Immobilienpreise in München in den sehr guten Wohnlagen wie Bogenhausen, Harlaching, Nymphenburg und Solln zwei- bis dreimal so hoch sind wie in den guten Lagen. „Der Bedarf nach Objekten in teuren Wohnlagen ist weiterhin äußerst groß.

Immobilienpreise in München – Immobilienblase in München?

Bedenken hinsichtlich Immobilienpreisblasen in deutschen Großstädten, wie sie zuletzt vom Internationalen Währungsfonds ausgesprochen wurden, werden von Immobilienexperten für München relativiert. „Die Leerstandsrate in München liegt bei null Prozent und aufgrund der unelastischen Angebotsstruktur dürfte die Lage noch einige Zeit angespannt bleiben“, erläutert Katrin Hupfauer, Immobilienspezialistin bei der MEAG, dem Vermögensmanager der Versicherungskonzerne Munich Re und ERGO. Seit Jahren zählt München zu den Großstädten mit den größten Bevölkerungszuwächsen in Deutschland und stetig steigender Immobilienpreise in München.

Immobilienpreise in München – Einwohnerzahlen in München

Hatte die Stadt im Jahr 2000 noch rund 1,25 Millionen Einwohner, so waren es 2017 mehr als 1,5 Millionen – ein Anstieg um mehr als 250.000 Personen. Seit Ende der Finanzkrise 2009 wächst Münchens Bevölkerung im Durchschnitt jedes Jahr um mehr als 20.000 Einwohner. Auch für die kommenden Jahre ist von einem starken Bevölkerungszuwachs auszugehen. Nach dem aktuellen Demografiebericht für München werden bis zum Jahr 2035 rund 300.000 Menschen mehr als heute in der Stadt leben. Das muss man auch vor dem Hintergrund bewerten, dass in München kein allzu großes Verdichtungspotenzial besteht. München ist mit 4.663 Einwohnern pro Quadratkilometer bereits heute die am dichtesten bewohnte Großstadt in Deutschland. Dies spricht gegen eine Immobilienblase in München und für steigende Immobilienpreise in München.

Immobilienpreise in München – Angebot und Nachfrage

Eine Immobilienblase platzt in der Regel dann, wenn infolge von Preisübertreibungen mehr Wohnungen gebaut als benötigt werden. „Da aber trotz erhöhter Bautätigkeit die Nachfrage größer als das Angebot ist und weiterhin Wohnungsmangel besteht, ist aktuell kein Verfall der Werte von Wohnimmobilien zu erwarten“, sagt Katrin Hupfauer. Seit dem Tiefpunkt nach der Finanzkrise im Jahr 2010, als gerade einmal 3.861 Wohneinheiten erbaut wurden, hat sich die Zahl der fertiggestellten Wohnungen und Häuser im vergangenen Jahr auf 8.340 Einheiten zwar mehr als verdoppelt. Doch nach Einschätzung der Experten reicht dies für die Einwohner und Zuzügler nicht aus. So veranschlagen Analysten von JLL den jährlichen Neubaubedarf in München auf 12.000 Wohneinheiten, die des Marktforschungsunternehmen Empirica sogar auf 15.000 Wohneinheiten.

Immobilienpreise in München – Wohnungsbau München reicht nicht aus

Künftig wird es in München immer schwieriger, nur annähernd so viele Wohnungen zu bauen. Die aktuell im Bau befindlichen und in naher Zukunft geplanten Wohnungen befinden sich auf den wenigen Konversionsflächen ehemaliger Bahnanlagen oder Gewerbeflächen, wie der Paulaner Brauerei in der Au. Das aktuell größte Projekt ist der neue Stadtteil Freiham. Nach dessen Fertigstellung gibt es in München keine Neubauquartiere vergleichbarer Größe mehr. Denn die städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen (SEM) für große zusammenhängende Wohngebiete im Münchner Norden stoßen auf erheblichen Widerstand in der Bevölkerung und wurden im Stadtteil Feldmoching bereits aufgegeben.

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Immobilienpreise in München – Starke Wirtschaft

Der stärkste Motor für eine weiterhin große Immobiliennachfrage ist die starke und über viele Branchen breit gestreute Wirtschaft der Stadt. In der Metropolregion befinden sich nicht nur sechs der 30 DAX-Unternehmen, sondern zahlreiche mittelständische Unternehmen, darunter überdurchschnittlich viele der Zukunftsbranchen Biotechnologie und Informationstechnologie. „Im Vergleich zu anderen Großstädten wie der Handelsstadt Hamburg oder dem Finanzplatz Frankfurt verfügt München über ein breites Spektrum an hochkarätigen Unternehmen, sodass die Nachfrage immer gegeben sein wird. Dazu kommen ein gutes Ausbildungsangebot und damit viele qualifizierte Mitarbeiter, sodass sich immer häufiger auch internationale Unternehmen in München ansiedeln“, erläutert Hupfauer.

Die für Ende 2019 zu erwartende Erhöhung der Leitzinsen könnte die Nachfrage nach Immobilien kurzfristig sogar noch verstärken und somit die Immobilienpreise in München weiter deutlich steigen. „Da daraus Kursverluste von Anleihen resultieren, erhöht sich die Attraktivität der alternativen Anlage Immobilie. Aufgrund des starken Münchner Immobilienmarktes ist aber auch danach ein drastischer Wertverlust der Immobilienbestände unwahrscheinlich“, so Hupfauer. Für München können künftige Schwankungen auf dem Immobilienmarkt zwar nicht ausgeschlossen werden. Doch die Metropole an der Isar gehört zweifelsfrei zu den Standorten, die für die Zukunft hervorragend aufgestellt sind.

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