Glossar · Immobilienfinanzierung
Umschuldung
Die Umschuldung bringt den Marktwettbewerb in Ihre Anschlussfinanzierung – und lohnt sich immer dann, wenn der Zinsvorteil die Wechselkosten schlägt.
Zuletzt aktualisiert: 18. Juli 2026 · Geprüft von Jürgen Kronawitter
Wie läuft eine Umschuldung ab?
Zum Ablauf der Sollzinsbindung ist die Umschuldung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich; nach zehn Jahren greift zusätzlich das Sonderkündigungsrecht des § 489 BGB. Der neue Kapitalgeber löst die Restschuld ab, die bestehende Grundschuld wird per Abtretung übernommen – deutlich günstiger als Löschung und Neubestellung. Der Prozess: Marktvergleich, Kreditprüfung beim neuen Institut, Vertragsabschluss, Ablösung Zug um Zug.
Wann lohnt sich die Umschuldung?
- Konditionsvorteil: Schon wenige Zehntel Prozentpunkte wirken bei professionellen Volumina stark – 0,3 Punkte auf 5 Mio. € Restschuld sind 15.000 € pro Jahr.
- Strukturwechsel: andere Tilgung, längere Laufzeit, objektübergreifende Portfoliofinanzierung statt Einzeldarlehen.
- Kapitalfreisetzung: Aufstockung im Zuge der Umschuldung – die Brücke zur Nachbeleihung, wenn der Objektwert gestiegen ist.
- Beziehungsdiversifikation: Abhängigkeit von einer Hausbank reduzieren, Zugang zu neuen Kapitalgebertypen schaffen.
Umschuldung vs. Prolongation: die Rechenlogik
Gegenzurechnen sind die Wechselkosten: Grundschuldabtretung (Notar/Grundbuch, deutlich unter 0,5 % der Grundschuld), Bearbeitung und der eigene Aufwand der neuen Kreditprüfung. Bei größeren Restschulden übersteigt der Zinsvorteil diese Kosten fast immer – vorausgesetzt, es liegen echte Vergleichsangebote vor. Wir stellen Prolongation und Umschuldung im Rahmen der Refinanzierung wirtschaftlich nebeneinander und verhandeln mit dokumentiertem Marktvergleich – beim Bestandsgeber oder beim neuen Kapitalgeber.
Häufige Fragen
Umschuldung – kurz beantwortet
Welche Kosten fallen bei einer Umschuldung an?
Vor allem Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldabtretung (deutlich günstiger als eine Neubestellung) sowie ggf. Bearbeitungsaufwand. Innerhalb der Zinsbindung kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung hinzu – deshalb ist das Zinsbindungsende der natürliche Umschuldungszeitpunkt.
Kann ich bei der Umschuldung das Darlehen aufstocken?
Ja – wenn Objektwert und Cashflow es tragen, wird die Umschuldung mit einer Aufstockung kombiniert. So wird gebundenes Eigenkapital freigesetzt, ohne das Objekt zu verkaufen.
Muss die Grundschuld bei der Umschuldung gelöscht werden?
Nein. Üblich ist die Abtretung der bestehenden Grundschuld an den neuen Kapitalgeber – schneller und günstiger als Löschung und Neueintragung.
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Über den Autor
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Ankauf, Bestand, Projektentwicklung und Refinanzierung.