Jede Immobilie ist einzigartig. Viele Eigennutzer schätzen die Besonderheiten und Eigenheiten ihrer Wohnung oder ihres Hauses oft als preissteigernd ein und sehen einen positiven Immobilienmarkt. Doch diese Liebhaberpreise lassen sich meist nicht am Markt erzielen. Für Anleger ist dagegen die Rendite aus Mietertrag und Wertzuwachs entscheidend. Bestimmt wird diese aus dem aktuellen und künftigen Verhältnis von Angebot und Nachfrage.
Der Immobilientrend: Entwicklung des Immobilienmarktes
Dieses Verhältnis kann sich aber ändern. In der Regel fallen Veränderungen beim Angebot und bei der Nachfrage von Immobilien nicht so rasant und so stark aus wie beispielsweise an den Börsen für Aktien. Mittel- und langfristig können jedoch Entwicklungen am jeweiligen Standort und im betreffenden Land auch große Auswirkungen auf die Preise und Mieten von Immobilien haben. Auch Eigennutzer, für die die Wertentwicklung ihrer Immobilie eine wichtige Rolle in ihrer Lebensplanung spielen könnte, sollten die aktuellen Immobilientrends kennen und deren Auswirkungen auf ihr Vermögen berücksichtigen.
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Der Immobilienmarkt: Die Einflussfaktoren
Ein Immobilientrend, der sich mittelfristig sehr stark auf den Immobilienmarkt auswirkt, ist die Zinspolitik. Auch die aktuelle Bautätigkeit vor Ort kann in einem Zeitraum von nur wenigen Jahren das Wohnungsangebot und damit die Immobilienpreise stark beeinflussen. Auswirkungen können sich auch durch einen neuen Trend der Gesetzgebung durch die neue Koalition der Bundesregierung ergeben, etwa weil dadurch die Eigentümer und Vermieter von Immobilien weniger belastet werden. Etwas längerfristig wirken demografische Trends, wie etwa die Entwicklung einer zunehmenden Alterung und der steigende Anteil der Rentner an der Bevölkerung.
Der Immobilientrend – die sinkenden Zinsen
Mit einem folgenschweren Trendbruch haben die Teilnehmer am Immobilienmarkt zu rechnen: dem seit dem Jahr 2008 zu beobachtenden Trend sinkender Zinsen. Mit der Finanzkrise wurden nahezu von allen großen Notenbanken die Zeiten fallender Leitzinsen und damit des sinkenden Baugelds eingeläutet. Das extrem niedrige Zinsniveau wird seither auch beibehalten, obwohl mit der US-amerikanischen Federal Reserve (FED) seit 2015 die Notenbank der größten Volkswirtschaft die Zinsen schrittweise wieder anhebt.
Aufgrund der sehr hohen Staatsverschuldung von Griechenland, Portugal und Italien, aber auch von Frankreich, Spanien und Belgien ist der Druck dieser europäischen Regierungen auf die EZB groß, die Zinsen möglichst lange niedrig zu halten. Dennoch zeichnet sich, ausgelöst durch die Zinsanhebung in den USA, auch in Europa eine – wenn auch moderate – Trendwende ab. Da seit einiger Zeit auch die südeuropäischen Volkswirtschaften wieder ein stärkeres Wirtschaftswachstum aufweisen und seit Jahresbeginn die Inflationsrate im Euroraum deutlich angestiegen ist, kann die EZB ihre Geldpolitik gegenüber den Sparern kaum mehr rechtfertigen.
Der Immobilientrend – Sparer haben schlechte Karten
Die niedrigen Zinsen führen in Verbindung mit der gestiegenen Inflationsrate zu einer schleichenden Entwertung der Sparguthaben und Altersvorsorge der Bürger. Vergrößert sich der Zinsunterschied zwischen den USA und den Euroraum durch weitere Zinsanhebungen in den USA, wird mehr Kapital von Europa in die USA umgeschichtet. Eine Zinsanhebung in Europa wird daher wahrscheinlicher. Viele Ökonomen erwarten, dass die EZB die Zinsen 2018, spätestens aber Anfang 2019 anhebt.
Der Immobilienmarkt – Nutzen Sie die günstigen Zinsen
Potenzielle Immobilienerwerber müssen daher mit einer baldigen Verteuerung des Baugelds rechnen. Bisher haben die gesunkenen Zinsen dazu geführt, dass trotz der stark gestiegenen Immobilienpreise seit 2010 der Immobilienerwerb für viele Käufer erschwinglich blieb. Wer eine Immobilie erwerben will, sollte das aktuell noch sehr niedrige Zinsniveau daher möglichst bald nutzen.
Der Immobilientrend – die Landflucht
Ein anderer Trend hält dagegen weiterhin an: Die Bevölkerungswanderung von ländlichen Gebieten in die Ballungsräume und Hochschulstandorte. Verstärkt wurde der Zuzug in deutsche Großstädte noch durch Ausländer, die im Rahmen der Freizügigkeit der EU-Osterweiterung und der Flüchtlingskrise nach Deutschland kommen. Obwohl dieser Effekt wohl seinen Höhepunkt überschritten hat, werden auch künftig die Menschen dort hinziehen, wo sie gute Beschäftigungs- und Einkommensverhältnisse sowie eine gute Lebensqualität vorfinden.
Der starke Zuzug hat jedoch in einigen Metropolen zu einem starken Miet- und Preisanstieg geführt, da dort die Neubautätigkeit mit dem gestiegenen Wohnungsbedarf nicht Schritt halten konnte. In vielen Ballungsräumen müssen daher die Immobilienerwerber auf das nahe Umland der Metropolen ausweichen.
Der Immobilienmarkt – Mehr Baugenehmigungen
Ein anderer Immobilientrend wirkt sich je nach Region sehr unterschiedlich stark aus: Seit dem deutschlandweiten Tiefstand im Jahr 2008 werden in Deutschland jedes Jahr mehr neue Wohnungen genehmigt und gebaut. Dies bedeutet aber nicht, dass auch überall das neue Wohnungsangebot zunehmend die Nachfrage befriedigt oder gar gleichmäßig den Anstieg der Kaufpreise und der Mieten dämpft.
So hat das Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln festgestellt, dass in vielen ländlichen Gebieten Mittel- und Ostdeutschlands zu viel und in einigen Großstädten wie Berlin, Hamburg, München oder Stuttgart zu wenig Wohnraum entsteht. Auch ist die Größe der neuen Wohnungsbauten nicht immer bedarfsgerecht. So zeichnet sich in Frankfurt am Main aktuell ein Überangebot an Ein-Zimmer-Wohnungen ab, während in der Single-Metropole München weiterhin zu wenige Apartment- und Studentenwohnungen entstehen. Für Kaufinteressenten empfiehlt es sich daher, in ihrer Region darauf zu achten, wie sich die Bautätigkeit in naher Zukunft auf das Wohnungsangebot auswirken wird. Das Kaufobjekt sollte zumindest in einem überschaubaren Zeitraum noch begehrt sein.
Der Immobilientrend – Demografischer Wandel
Der Trend der zunehmenden Alterung der Bevölkerung wird weiter anhalten, wodurch die Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum zunehmen wird. Barrierefreiheit in Wohnungen und Aufzüge in mehrgeschossigen Wohnhäusern werden daher weiter an Bedeutung gewinnen.
Der Immobilienmarkt und die Politik
Neben der Entwicklung der Zinsen, der Zuwanderung und der Bautätigkeit wirken sich auch staatliche Eingriffe auf den Wohnungsmarkt aus. So wurden mit der Mietpreisbremse auch die Neuvertragsmieten begrenzt und dadurch die Rentabilität von Mietwohnungen für Vermieter weiter (primär erfolglos) versucht einzuschränken. Auch wurden in einigen Bundesländern weiter die Grunderwerbsteuer erhöht und in vielen Städten durch sogenannte Erhaltungssatzungen die Rechte der Vermieter, etwa bei Umbaumaßnahmen oder bei der Geltendmachung von Eigenbedarf, begrenzt.
Mit der Bundestagswahl am 24. September 2017 und den Landtagswahlen in 2017 könnten sich jedoch die Machtverhältnisse im Bundestag und Bundesrat zugunsten einer liberaleren Gesetzgebung verschoben haben. Ein Wegfall der Mietpreisbremse in vielen Regionen, wie er bereits nach den Landtagswahlen in Nordrhein-Westfalen beschlossen wurde, könnte mittelfristig helfen, die Rentabilität von Mietwohnungen etwas zu verbessern. Es bleibt jedoch abzuwarten, ob die neuen Machtverhältnisse längst überfällige Fördermaßnahmen rund um den Wohnungsbau in Ballungsräumen ermöglichen.
