Whole Loan: die Gesamtfinanzierung aus einer Hand

Whole Loan: Gesamtfinanzierung für Immobilienprojekte – einfach erklärt

Klassisch besteht die Kapitalstruktur eines Immobilienprojekts aus mehreren Schichten: einem erstrangigen Senior Loan der Bank, ergänzt um Mezzanine Kapital für die Eigenkapitallücke. Zwei Kapitalgeber bedeuten aber auch: zwei Prüfungen, zwei Verträge, ein Rangrücktritt – und doppelter Abstimmungsaufwand über die gesamte Laufzeit.

Der Whole Loan löst genau dieses Problem. Ein einziger Kapitalgeber – meist ein Debt-Fonds oder institutioneller Kreditgeber – stellt die gesamte Fremdkapitaltranche bereit, typischerweise bis etwa 85–90 % der Gesamtkosten (Loan-to-Cost). Der Zinssatz liegt als Mischkondition zwischen Bankdarlehen und Nachrangkapital, dafür entfallen Intercreditor-Abstimmungen und parallele Prüfungsprozesse.

Whole Loans haben sich in der Zinswende als Werkzeug etabliert, wenn Banken zurückhaltender finanzieren: Sie ersetzen die Kombination aus Senior- und Nachrangtranche durch eine integrierte Struktur mit einer klaren Ansprechpartner-Logik.

Vorteile von Whole Loans bei Immobilienfinanzierungen

• Ein Kapitalgeber, ein Vertrag: keine Intercreditor-Vereinbarung, kein Rangrücktritt, keine Abstimmung zwischen Bank und Mezzanine-Geber.
• Höherer Auslauf: bis ca. 85–90 % Loan-to-Cost – deutlich mehr als übliche Bankausläufe, dadurch weniger gebundenes Eigenkapital.
• Geschwindigkeit: eine Kreditprüfung, eine Due Diligence, ein Entscheidungsgremium – oft entscheidend bei Ankäufen unter Zeitdruck.
• Flexible Tilgungslogik: endfällige Strukturen, Tilgung aus Verkaufserlösen oder Teilfreigaben sind verhandelbar.
• Diskretion: ein professioneller Kapitalgeber statt breiter Marktansprache – wichtig bei sensiblen Transaktionen.

Ehrlich eingeordnet: Der Mischzins liegt über der reinen Bankkondition, und Kapitalgeber erwarten belastbare Unterlagen, ein tragfähiges Exit-Szenario und erfahrene Sponsoren. Ein Whole Loan ist ein Werkzeug – kein Rabatt.

Wie hoch der Whole Loan Ihr Projekt wirklich finanziert

Die Kennzahl, die beim Whole Loan alles entscheidet, ist der Loan-to-Cost (LTC) – der Anteil der Gesamtkosten, den die Finanzierung abdeckt. Während eine Bank beim Senior Loan typischerweise bei 60–70 % LTC endet, reicht der Whole Loan bis etwa 85–90 %. Diese Differenz klingt technisch, verändert aber die Wirtschaftlichkeit eines Projekts fundamental: Bei 10 Mio. € Gesamtkosten bedeutet der Sprung von 65 % auf 88 % LTC, dass Sie 2,3 Mio. € weniger Eigenkapital binden.

Der maximale Auslauf hängt von mehreren Faktoren ab. Entscheidend sind die Assetklasse (Wohnen wird höher beliehen als Spezialimmobilien), der Standort (A-Lagen erlauben mehr als periphere Märkte), der Vorvermietungs- oder Vorverkaufsstand und die Erfahrung des Sponsors. Ein Entwickler mit belastbarem Track-Record und einem Projekt in gefragter Lage erreicht die oberen Ausläufe – ein Erstprojekt in unklarer Lage entsprechend weniger.

Wichtig ist die ehrliche Gegenrechnung: Der höhere Auslauf des Whole Loan hat seinen Preis in Form einer Mischkondition, die über dem reinen Bankzins liegt. Die Rechnung geht dann auf, wenn die zusätzliche Fremdkapitalquote eine Eigenkapitalrendite ermöglicht, die den Zinsaufschlag mehr als kompensiert – was bei margenstarken Projekten fast immer der Fall ist. Wir modellieren für Ihr Vorhaben beide Szenarien durch: den Whole Loan gegen die klassische Kombination aus Senior Loan und Mezzanine. So sehen Sie schwarz auf weiß, welche Struktur unter dem Strich mehr Eigenkapitalrendite liefert – und treffen die Entscheidung auf Basis von Zahlen, nicht von Bauchgefühl.