Immobilienmarkt München – Die Trends der Isarmetropole
Der Immobilienmarkt München: Im internationalen Vergleich sind deutsche Immobilien, gemessen am Einkommen, trotz des spürbaren Preisanstiegs noch relativ günstig. Aufgrund der Urbanisierung und des ausländischen Zuzugs ist die Nachfrage in Großstädten besonders hoch. Dies gilt vor allem für die starke Wirtschaftsmetropole München. Ein Ende dieses Trends ist nicht in Sicht.
München bietet einen hohen Freizeitwert, kulturelle Vielfalt und ein landschaftlich attraktives Umland. Auch harte Fakten begründen, warum die bayerische Landeshauptstadt in vielen Städte-Rankings seit Jahren vordere Plätze einnimmt: eine geringe Arbeitslosigkeit, der seit Jahren zu beobachtende Beschäftigungsanstieg und die bundesweit höchsten Einkommen. Die spricht für den Immobilienmarkt München.
Immobilienmarkt München – Starke Wirtschaft als Treiber des Immobilienmarktes
Der Grund dafür ist die starke Wirtschaftskraft der Stadt. Hier befinden sich die meisten DAX-Unternehmen und Niederlassungen internationaler Konzerne wie Google, IBM oder Microsoft. München zeichnet sich durch eine ausgewogene Wirtschaftsstruktur aus, weshalb Einkommen und Beschäftigung auch in konjunkturellen Abschwungphasen relativ stabil sind. Im Dienstleistungssektor sind laut dem Münchner Jahreswirtschaftsbericht 2016 rund 83 Prozent aller Beschäftigten tätig.
Die meisten arbeiten im freiberuflichen, wissenschaftlichen und technischen Dienstleistungsbereich. Es folgen Gesundheit und Sozialwesen, Handel, Informations- und Kommunikationswesen sowie die Finanz- und Versicherungsbranche. Im produzierenden Gewerbe, wie in der exportstarken Automobilbranche (BMW, MAN), sind zwar nur etwa 16 Prozent aller Beschäftigten tätig, diese tragen jedoch aufgrund der hohen Wirtschaftsleistung zu 24 Prozent der gesamten Wertschöpfung der Stadt bei.
2015 erlebten vor allem die Informations- und Kommunikationsbranche mit 7,4 Prozent und das Kraftfahrzeuggewerbe (plus 6,7 Prozent) gegenüber 2014 einen starken Beschäftigungszuwachs. Auch in der Hotel- und Gastronomiebranche wurden aufgrund der stetig wachsenden Touristenzahlen viele Stellen (plus 6 Prozent) geschaffen.
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Immobilienmarkt München – Entwicklung der Immobilienpreise in München
Die starke Wirtschaftskraft ist Hauptursache für das bundesweit höchste Niveau der Immobilienpreise und Mieten sowie den seit 2011 überdurchschnittlichen Anstieg der Wohnungspreise. Weil diese stärker als die Mieten gestiegen sind, ist die laufende Mietrendite wie in allen deutschen Top-Standorten spürbar gesunken. Die niedrige Mietrendite in München spiegelt das für private und institutionelle Anleger geringe Standortrisiko wider.
Insbesondere nach der Finanzkrise 2009 sind in München die Wohnimmobilienpreise jedes Jahr gestiegen. Seit 2011 hat sich der Preisauftrieb über alle Baujahrklassen und Größen verstärkt. Laut dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in München wurden im ersten Quartal 2016 in durchschnittlichen und guten Wohnlagen beim Wiederverkauf für Wohnungen der Baujahre 1960 bis 1979 im Durchschnitt 4.500 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Damit stiegen die Kaufpreise in dieser günstigsten Baujahrklasse innerhalb von fünf Jahren um rund 2.000 Euro, das entspricht einem Anstieg um 80 Prozent seit 2011.
Die Kaufpreise für Wohnungen der Nachkriegszeit bis 1960 und für ab 1980 erbaute Wohnungen sind deutlich höher. So betragen sie für die zwischen 2000 und 2012 erbauten Wohnungen im Schnitt 6.400 Euro. Für Neubauwohnungen werden im erster Quartal 2016 in durchschnittlichen Lagen rund 6.600 Euro und in guten Wohnlagen rund 7.500 Euro bezahlt. Ungeachtet dessen werden in ausgewählten Exklusivlagen Preise von mehr als 20.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.
Immobilienmarkt München – Wohnraumnachfrage in München auch künftig größer als Angebot
Seit 2005 steigen auch die Neuvertragsmieten jedes Jahr, jedoch fällt seit 2009 der Anstieg deutlich geringer aus als der Anstieg der Wohnungspreise. Laut IVD betragen die Durchschnittsmieten 2015 bei Wiedervermietung einer 70 Quadratmeter großen Bestandswohnung mit gutem Wohnwert im Durchschnitt knapp 14 Euro pro Quadratmeter und bei Erstbezug einer Neubauwohnung 16,60 Euro pro Quadratmeter.
Die laufende Rendite ist daher für neue Kaufobjekte seit 2011 gesunken. Es ist aber davon auszugehen, dass trotz der auch in München geltenden Mietpreisbremse die Marktmieten sich aufgrund der Wohnungsknappheit und der zu erwartenden guten Einkommensentwicklung auch in den kommenden Jahren stetig und stabil erhöhen werden.
Immobilienmarkt München – Langfristig gute Aussichten
Als Kaufobjekte werden Wohnimmobilien in München aufgrund des wirtschaftlichen Umfelds auf längere Sicht begehrt bleiben. Der Hauptgrund für eine auch künftig gute Entwicklung sind die Knappheit des Angebots und der zu erwartende Bevölkerungszuwachs. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung der Stadt München geht in seinem aktuellen Demografiebericht davon aus, dass die Zahl der Wohnberechtigten von aktuell 1,5 Millionen Ende 2018 die 1,6-Millionen-Grenze überschreiten und 2028 auf voraussichtlich 1,7 Millionen ansteigen wird.
Auch das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) prognostiziert für München bis 2030 einen großen Bevölkerungszuwachs. Von 2015 bis 2020 werden laut BBSR daher insgesamt 47.100 Neubauwohnungen oder pro Jahr 9.800 Wohnungen in München benötigt. Zwar soll der Bedarf danach leicht sinken, aber von 2020 bis 2025 mit 8.300 benötigten neuen Wohnungen pro Jahr weiterhin groß bleiben.
Tatsächlich wurden in München 2015 aber nur 5.678 Wohnungen neu fertiggestellt und Bauanträge für 7.849 Wohnungen genehmigt. Obwohl die Zahl der Baufertigstellungen und Baugenehmigungen gegenüber den Vorjahren angestiegen ist, ist der Bedarf noch lange nicht gedeckt. Von den Neubauwohnungen gelangen nicht alle an den Markt, da die von der Stadt erbauten Mietwohnungen Geringverdienern vorbehalten sind und nicht als Eigentumswohnungen angeboten werden. In naher Zukunft ist kaum damit zu rechnen, dass die Bedarfsziele erreicht werden und die Knappheit an Wohnungen beseitigt wird.
Immobilienmarkt München – Welche Wohnungen im Trend sind
München ist die Großstadt mit dem höchsten Anteil an Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen am Wohnungsbestand. Ein- Zimmer-Wohnungen nehmen mehr als zehn Prozent, Zwei- Zimmer-Wohnungen etwa 20 Prozent des Wohnungsbestandes ein. Dennoch herrscht vor allem ein Nachfrageüberhang bei kleineren Wohnungen, da München mit 54 Prozent Ein-Personen-Haushalten zugleich die deutsche Großstadt mit den meisten Singles ist. Da der Trend zu Ein-Personen-Haushalten weiter anhält und das Preis- und Mietniveau in München auch im Verhältnis zum Einkommen hoch ist, wird die Nachfrage nach kleineren Wohnungen auf mindestens gleichem Niveau bleiben oder sogar zunehmen.
Immobilienmarkt München – Wirkung der Niedrigzinspolitik
Sollten die Zinsen deutlich und nachhaltig anziehen, könnte es zu Preisrückgängen kommen. Dies ist aber laut den aktuellen Ankündigungen der Europäischen Zentralbank in nächster Zeit nicht zu erwarten. Die Geldpolitik wird mit großer Sicherheit weiter expansiv sein, was nach den volkswirtschaftlichen Prognosen der meisten Wirtschaftsinstitute und Banken in den kommenden Jahren zu einem Anstieg der Inflationsrate führen wird. Dies spricht für die Anlage in Sachwerten wie Immobilien. Für Eigennutzer und Anleger empfiehlt es sich jedoch, beim Kauf von Immobilien in München ein besonderes Augenmerk auf den Mikrostandort, Objektzustand und Bedarf bezüglich der Immobiliengröße zu legen. Es ist gut, auch künftig im richtigen Trend zu liegen.
