Glossar · Immobilienfinanzierung
Whole Loan
Der Whole Loan bündelt die gesamte Fremdkapitalstrecke bei einem Kapitalgeber – ein Vertrag, ein Ansprechpartner, ein höherer Auslauf.
Zuletzt aktualisiert: 18. Juli 2026 · Geprüft von Jürgen Kronawitter
Wie funktioniert ein Whole Loan?
Statt einen Senior Loan der Bank mit einer separaten Mezzanine-Tranche zu kombinieren, stellt ein Kapitalgeber – meist ein Debt-Fonds oder eine Versicherung – den gesamten Fremdkapitalbedarf: eine Dokumentation, eine Grundschuld, ein Ansprechpartner. Intern kann der Kapitalgeber den Kredit in Senior- und Junior-Teil aufspalten und weiterreichen; für den Darlehensnehmer bleibt es ein Vertrag. Üblich sind Ausläufe bis 85–90 % (LTV), endfällig oder mit moderater Tilgung.
Vorteile – und die Kostenlogik
- Geschwindigkeit und Einfachheit: keine Intercreditor-Verhandlung zwischen Bank und Mezzanine-Geber, ein Prüfprozess, ein Closing.
- Höherer Auslauf: mehr Fremdkapital als beim klassischen Bankdarlehen – weniger gebundenes Eigenkapital.
- Mischmarge: teurer als der reine Senior, günstiger als die getrennte Senior+Mezzanine-Struktur in Summe sein kann – die Rechnung hängt am Einzelfall.
- Ein Risiko: die Abhängigkeit von einem Kapitalgeber; Qualität und Verlässlichkeit der Adresse zählen entsprechend doppelt.
Whole Loan oder Tranchen-Struktur? Die Entscheidung
Ob der Whole Loan oder die Kombination aus Bank-Senior und Mezzanine wirtschaftlicher ist, entscheidet der konkrete Vergleich: gewichtete Gesamtmarge, Geschwindigkeit, Covenant-Pakete, Flexibilität bei Teilverkäufen. Bei zeitkritischen Ankäufen und komplexen Projekten spielt der Whole Loan seine Stärken aus; bei margensensiblen Bestandsfinanzierungen gewinnt oft die getrennte Struktur. Wir holen beide Varianten parallel in den Markt und stellen die Term Sheets nebeneinander – Details auf der Leistungsseite Whole Loan.
Häufige Fragen
Whole Loan – kurz beantwortet
Was ist der Unterschied zwischen Whole Loan und Senior Loan plus Mezzanine?
Wirtschaftlich decken beide dieselbe Kapitalstrecke ab. Der Whole Loan kommt aus einer Hand mit einer Mischmarge und einem Vertrag; die Tranchen-Struktur kombiniert zwei Kapitalgeber mit separater Dokumentation und Gläubigervereinbarung.
Wer vergibt Whole Loans?
Überwiegend Debt-Fonds, Versicherungen und spezialisierte Kreditplattformen – Adressen, die sowohl Senior- als auch Junior-Risiko nehmen können. Klassische Banken bieten Whole Loans nur begrenzt an.
Für welche Projekte eignet sich ein Whole Loan?
Für Ankäufe und Projekte mit Zeitdruck, hohem Fremdkapitalbedarf oder komplexer Struktur, bei denen die Koordination mehrerer Kapitalgeber Zeit und Abschlusssicherheit kosten würde.
Weiterführend
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Vom Fachbegriff zur belastbaren Struktur: Übermitteln Sie die Eckdaten Ihres Projekts – wir melden uns in der Regel innerhalb von 1–2 Werktagen mit einer ehrlichen Ersteinschätzung.
Über den Autor
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Ankauf, Bestand, Projektentwicklung und Refinanzierung.