Glossar · Immobilienfinanzierung
Zwischenfinanzierung
Die Zwischenfinanzierung schließt zeitliche Lücken zwischen Zahlungspflicht und Kapitalzufluss – der Klassiker unter den Kurzläufern.
Zuletzt aktualisiert: 18. Juli 2026 · Geprüft von Jürgen Kronawitter
Wann wird zwischenfinanziert?
- Kauf vor Verkauf: die neue Immobilie ist fällig, der Erlös der alten noch nicht geflossen – der häufigste Fall.
- Vorfinanzierung der Langfristfinanzierung: die Endfinanzierung ist zugesagt, aber an Voraussetzungen gebunden (Grundbuch, Teilungserklärung, Baufortschritt).
- Projektphasen: Grundstück, Planung oder Baustart müssen bezahlt werden, bevor Bauträgerfinanzierung oder MaBV-Raten fließen.
- Fälliges Eigenkapital: Erbschaft, Fondsausschüttung, Unternehmensverkauf – Kapital ist sicher, aber terminiert.
Struktur, Sicherheiten, Kosten
Zwischenfinanzierungen sind endfällige Laufzeitfinanzierungen: laufend nur Zinsen, Tilgung in einer Summe aus dem Zufluss. Besichert wird regelmäßig über eine Grundschuld auf das vorhandene oder das neue Objekt. Der Zins liegt über langfristigen Konditionen – bepreist werden Geschwindigkeit, kurze Laufzeit und Exit-Risiko. Die Kernprüfung der Kapitalgeber gilt der Rückführung: Wie sicher und wie terminiert ist der Zufluss wirklich?
Abgrenzung und professionelle Praxis
Inhaltlich ist die Zwischenfinanzierung der Oberbegriff, Brückenfinanzierung und Bridge Loan sind die geläufigen Synonyme – im institutionellen Geschäft dominiert „Bridge“. Für professionelle Marktteilnehmer strukturieren wir Zwischenfinanzierungen von 750.000 € bis 180 Mio. € – vom Ankauf unter Zeitdruck bis zur Vorfinanzierung von Vertriebserlösen; Einstieg über die Leistungsseite Brückenfinanzierung oder direkt per Ersteinschätzung.
Häufige Fragen
Zwischenfinanzierung – kurz beantwortet
Was ist der Unterschied zwischen Zwischenfinanzierung und Brückenfinanzierung?
Praktisch keiner – beide bezeichnen kurzfristige, endfällige Darlehen bis zu einem definierten Kapitalzufluss. „Zwischenfinanzierung“ ist der traditionelle deutsche Begriff, „Brückenfinanzierung“ bzw. „Bridge Loan“ die heute geläufigeren Bezeichnungen.
Wie lange läuft eine Zwischenfinanzierung?
Üblich sind 3 bis 24 Monate, orientiert am erwarteten Zufluss – mit Verlängerungsoptionen für den Fall, dass sich Verkauf oder Auszahlung verzögern.
Welche Sicherheiten verlangt eine Zwischenfinanzierung?
In der Regel eine Grundschuld auf das Bestands- oder Zielobjekt, ergänzt um Abtretung der erwarteten Erlöse. Je konkreter der dokumentierte Zufluss, desto schlanker die Sicherheitenstruktur.
Weiterführend
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Nächster Schritt
Finanzierung unverbindlich prüfen lassen
Vom Fachbegriff zur belastbaren Struktur: Übermitteln Sie die Eckdaten Ihres Projekts – wir melden uns in der Regel innerhalb von 1–2 Werktagen mit einer ehrlichen Ersteinschätzung.
Über den Autor
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Ankauf, Bestand, Projektentwicklung und Refinanzierung.