Nachrangdarlehen
Der Standard: festverzinstes Darlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt – klar kalkulierbar, ohne Gewinnbeteiligung. Details: Nachrangdarlehen.
Alternate Capital · Mezzanine
Alternate Capital: Mezzanine Kapital für Immobilien aus einer Hand
Alternate Capital ist die auf Immobilienfinanzierung spezialisierte Sparte der Alternate Immobilien GmbH – und Mezzanine Kapital ihr Kerninstrument: nachrangiges Kapital, das die Lücke zwischen Bank und Eigenkapital schließt. Diese Seite bündelt, warum dieses Kapital für Immobilienprojekte sinnvoll ist, welche Formen es gibt und wie die aktuelle Marktlage aussieht.
Bedeutung
Warum dieses Kapital für Immobilienprojekte sinnvoll ist
Die Bedeutung von Mezzanine Kapital in der Immobilienfinanzierung ist seit der Zinswende gewachsen, nicht geschrumpft: Banken finanzieren konservativer – Ausläufe von 65–75 % statt früher 80–90 % sind der neue Standard. Die Differenz muss irgendwoher kommen, und reines Eigenkapital ist bei den heutigen Projektgrößen der teuerste und knappste Rohstoff.
Mezzanine Kapital löst genau dieses Problem: Es ersetzt einen Teil der Eigenmittel, wirkt für die Bank durch den Rangrücktritt wie Eigenkapital und lässt den Projektträger die Kontrolle behalten – keine Anteile, keine Stimmrechte, keine Verwässerung. Der Preis dafür ist ein Zins deutlich über Bankniveau; die Rechnung geht auf, solange Projektmarge und Eigenkapital-Hebel die Zusatzkosten übersteigen.
Bei Alternate Capital ist Mezzanine deshalb kein Nischenprodukt, sondern Kernbaustein fast jeder größeren Struktur – im Zusammenspiel mit Senior Loan, Whole Loan und Brückenfinanzierung.
Formen
Verschiedene Formen des Mezzanine Kapitals
Partiarisches Darlehen
Fester Basiszins plus Beteiligung am Projektgewinn – senkt die laufende Last, kostet im Erfolgsfall.
Stille Beteiligung
Kapitalgeber beteiligt sich am Projektträger, bleibt aber nach außen unsichtbar – bilanziell eigenkapitalnah gestaltbar.
Genussrechte
Verbriefte Vergütungsansprüche ohne Gesellschafterstellung – flexibel, aber dokumentationsintensiv; eher bei größeren Emissionen.
Mit Equity Kicker
Jede Grundform lässt sich mit Erfolgskomponente kombinieren – die Mischung aus festem Zins und Kicker ist Verhandlungssache.
Welche Form passt?
Bankverträge, Bilanzziele und Exit bestimmen die Wahl – wir strukturieren die Form, die zu Projekt und Gesamtstruktur passt; Vertiefung: Beteiligungskapital & Zinssatz.
Marktlage
Warum Mezzanine Kapital aktuell schwerer zu erhalten ist
Die Zinswende hat auch die Nachrang-Welt sortiert: Einige Kapitalgeber haben sich nach Projektausfällen zurückgezogen, die verbliebenen prüfen härter und zeichnen selektiver. Gestiegene Basiszinsen heben zugleich die Renditeerwartungen – wer heute Mezzanine sucht, konkurriert um weniger Kapital zu höheren Anforderungen.
Konkret heißt das: Projekte ohne echte Eigenmittel, ohne Track-Record oder ohne belastbaren Exit fallen früh durch. Chancen haben Vorhaben mit Substanz – konservativ gerechnet, sauber dokumentiert, von erfahrenen Sponsoren. Und genau hier liegt unsere Rolle: Wir kennen die Adressen, die aktuell zeichnen, wissen, was ihre Komitees sehen wollen, und bringen Ihre Anfrage in die Form, die durch die Prüfung trägt.
Ehrlich gesagt: Auch wir können schwache Projekte nicht finanzierbar machen – aber wir verhindern, dass gute Projekte an schlechter Aufbereitung scheitern. Das ist im aktuellen Markt der entscheidende Unterschied.
Zusammenspiel
Die Rolle der Brückenfinanzierung bei der Mezzanine-Finanzierung
Brücke und Mezzanine sind Geschwister mit verschiedenen Jobs: Die Brückenfinanzierung löst Zeitprobleme – erstrangig, kurzlaufend, schnell. Mezzanine löst Eigenkapitalprobleme – nachrangig, eigenkapitalersetzend. In der Praxis arbeiten beide oft zusammen: Die Brücke sichert den Ankauf unter Zeitdruck, Mezzanine hebelt anschließend die Projektphase; oder Nachrangkapital überbrückt selbst – etwa bis Verkaufserlöse fließen.
Welche Kombination trägt, entscheidet die Gesamtrechnung aus Kosten, Laufzeit und Exit – genau die stellen wir auf, bevor Sie sich binden. Für integrierte Lösungen aus einer Hand lohnt zudem der Blick auf den Whole Loan.
Bestand
Immobilie nachbeleihen bei Alternate Capital
Mezzanine Kapital wirkt nicht nur im Neubau: Über die Nachbeleihung aktivieren Bestandshalter freie Beleihungsreserve – als Nachrangtranche im zweiten Rang, ohne die Bestandsbank anzufassen. Das freigesetzte Kapital dient als Eigenmittelersatz im nächsten Projekt, für Capex-Programme oder Ankäufe.
Zur Einordnung von Branchen-Anfragen: Mezzanine existiert auch in der Unternehmensfinanzierung anderer Branchen – der Fokus von Alternate Capital liegt jedoch klar auf Immobilienprojekten im DACH-Raum. Dort kennen wir Kapitalgeber, Bewertungslogik und Fallstricke; Ausflüge in fremde Assetklassen wären unseriös.
Häufige Fragen
FAQ zu Mezzanine Kapital bei Alternate Capital
Ist Alternate Capital selbst der Kapitalgeber?
Nein – wir strukturieren und vermitteln: Das Kapital kommt von Debt-Fonds, Family Offices und institutionellen Adressen aus unserem Netzwerk. Unsere Unabhängigkeit hält den Wettbewerb um Ihre Finanzierung offen.
Ab welchem Volumen und in welchen Regionen?
Ab etwa 750.000 € Nachrangbedarf, bis in zweistellige Millionenbeträge – in Deutschland, Österreich und der Schweiz.
Was kostet die Vermittlung?
Erfolgsbezogen, vorab transparent vereinbart; die Ersteinschätzung ist kostenfrei. Es gibt keine Vorkasse für „Prüfungen".
Wie starte ich?
Mit den Eckdaten über die Ersteinschätzung: Projekt, Kosten, Eigenmittel, Exit – Antwort in der Regel innerhalb von 1–2 Werktagen.
Zusammenspiel
Mezzanine Kapital bei Alternate Capital: eingebettet in die Gesamtstruktur
Mezzanine Kapital entfaltet seinen Wert selten allein, sondern im Zusammenspiel mit den anderen Kapitalschichten. Bei Alternate Capital denken wir eine Immobilienfinanzierung deshalb immer als Ganzes: Der erstrangige Senior Loan bildet das günstige Fundament, das Mezzanine Kapital schließt die Eigenkapitallücke, und eine Brückenfinanzierung überbrückt bei Bedarf zeitkritische Phasen. Erst diese Gesamtsicht macht aus einzelnen Bausteinen eine tragfähige Struktur.
Der Vorteil, alle Bausteine aus einer Hand zu strukturieren, liegt in der Abstimmung. Rangrücktritt, Intercreditor-Vereinbarung und Auszahlungsreihenfolge zwischen Bank und Mezzanine-Geber müssen zusammenpassen – gerät hier etwas ins Rutschen, platzt im schlimmsten Fall die gesamte Finanzierung kurz vor dem Abschluss. Weil wir beide Seiten koordinieren, entfällt diese häufigste Ursache für gescheiterte Deals.
So wird Mezzanine Kapital bei Alternate Capital nicht als isoliertes Produkt vermittelt, sondern als integraler Teil einer durchdachten Kapitalstruktur. Das Ergebnis ist eine Finanzierung, die zur Projektphase, zum Exit und zur Risikotragfähigkeit passt – und die den Eigenkapital-Hebel nutzt, ohne das Projekt zu überfordern.
Nächster Schritt
Mezzanine-Tranche mit Alternate Capital strukturieren
Übermitteln Sie die Eckdaten Ihres Projekts – wir prüfen Machbarkeit, definieren die Struktur und sprechen die Kapitalgeber an, die aktuell zeichnen.
Über den Autor
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans (Brückenfinanzierungen) sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Immobilienankäufe, Bestand, Projektentwicklungen und Refinanzierungen. Durch die Kombination klassischer Bankfinanzierungen mit alternativen Kapitalquellen entwickelt er maßgeschneiderte Finanzierungslösungen für nationale und internationale Immobilienprojekte.
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