Senior Loan: das erstrangige Fundament Ihrer Immobilienfinanzierung

Was einen Senior Loan auszeichnet

„Senior“ heißt vorrangig: Der Senior Loan steht im ersten Rang des Grundbuchs und wird im Verwertungsfall vor allen anderen Kapitalschichten bedient. Dieses geringere Risiko macht ihn zur günstigsten Fremdkapitalquelle einer Immobilienfinanzierung – und zugleich zur Referenz, an der sich alle weiteren Tranchen wie Mezzanine Kapital ausrichten.

Vergeben werden Senior Loans von Banken, Sparkassen und Pfandbriefbanken, zunehmend aber auch von Versicherungen und Debt-Fonds. Die Anforderungen sind seit der Zinswende gestiegen: konservativere Beleihungsausläufe, mehr Vorvermietung bzw. Vorverkauf, belastbare Kapitaldienstfähigkeit. Genau hier setzt unsere Arbeit an – wir kennen die aktuellen Ankaufsprofile und bringen Ihre Anfrage zur passenden Adresse.

• Erster Rang: grundpfandrechtlich besichert, niedrigste Kondition der Struktur.
• Laufzeiten: von der Bauphase bis zu 10+ Jahren im Bestand.
• Auslauf: marktüblich ca. 55–75 % – abhängig von Objekt, Cashflow und Sponsor.

Wovon die Kondition Ihres Senior Loans abhängt

Zinssatz und Auslauf eines Senior Loans sind keine Listenpreise, sondern das Ergebnis einer Risikoprüfung. Fünf Faktoren bestimmen das Ergebnis maßgeblich:

Wichtig: Wir nennen keine Pauschalzinsen. Belastbare Konditionen entstehen aus dem Vergleich echter Term Sheets – genau die holen wir für Sie ein.

Senior Loan von der Bank oder vom Debt-Fonds?

Der klassische Senior Loan kommt von der Bank – doch das ist längst nicht mehr die einzige Quelle. Institutionelle Kreditgeber wie Versicherungen, Pensionskassen und spezialisierte Debt-Fonds vergeben heute ebenfalls erstrangige Immobilienfinanzierungen, und für viele Projekte ist diese Alternative die bessere Wahl. Die Unterschiede zu kennen, spart Zeit und Geld.

Banken punkten mit dem günstigsten Zins – sie refinanzieren sich über Einlagen und Pfandbriefe zu niedrigsten Kosten. Der Preis dafür: strengere regulatorische Vorgaben, konservativere Beleihungsausläufe und oft längere Entscheidungswege über mehrere Gremien. Für stabile, gut vermietete Core-Objekte mit langem Anlagehorizont ist die Bank meist unschlagbar.

Debt-Fonds und institutionelle Kreditgeber sind flexibler. Sie akzeptieren höhere Ausläufe, finanzieren auch Übergangssituationen wie Repositionierungen oder Leerstandsphasen und entscheiden häufig schneller. Dafür liegt ihre Marge über dem Bankniveau. Für Value-Add-Strategien, zeitkritische Ankäufe oder Objekte, die (noch) nicht ins Bankraster passen, ist dieser Weg oft der einzig gangbare – und der Zinsaufschlag rechnet sich über die realisierbare Wertsteigerung. Als unabhängiger Vermittler holen wir Angebote aus beiden Welten ein und machen sie vergleichbar: Nicht der niedrigste Nominalzins gewinnt, sondern die Struktur, die Ihr Projekt tatsächlich trägt.

In der Praxis entscheidet nicht die Quelle allein, sondern die Passung zum konkreten Vorhaben – und häufig die Kombination: ein Senior Loan der Bank als günstige Basis, ergänzt um eine nachrangige Tranche eines Debt-Fonds für den höheren Auslauf. Diese geschichteten Strukturen professionell zu koordinieren, ist unser Kerngeschäft: Wir sorgen dafür, dass erst- und nachrangige Kapitalgeber zusammenpassen und die Intercreditor-Vereinbarung steht, bevor es zum Abschluss kommt.