Vorfälligkeitsentschädigung

Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Innerhalb der Sollzinsbindung besteht kein ordentliches Kündigungsrecht. Wird das Darlehen dennoch abgelöst – typischerweise beim Verkauf des Objekts oder einer vorgezogenen Umschuldung – kann der Kapitalgeber den Zinsschaden ersetzt verlangen (§ 490 Abs. 2, § 502 BGB). Kein Anspruch besteht nach Ablauf der Zinsbindung, bei variabel verzinsten Darlehen (dort: 3 Monate Kündigungsfrist) und nach dem Sonderkündigungsrecht des § 489 BGB zehn Jahre nach Vollauszahlung.

Wie wird die Entschädigung berechnet?

Die herrschende Aktiv-Passiv-Methode vergleicht die entgangenen Darlehenszinsen mit der fiktiven Wiederanlage der Ablösesumme in laufzeitkongruenten Hypothekenpfandbriefen; abgezogen werden ersparte Verwaltungs- und Risikokosten, angerechnet werden vereinbarte Sondertilgungsrechte. Faustregel: Je größer der Abstand zwischen Vertragszins und aktuellem Pfandbriefniveau und je länger die Restbindung, desto teurer. In Hochzinsphasen kann die Entschädigung dagegen gegen null tendieren – im Einzelfall lohnt die Nachprüfung der Bankberechnung.

Vorfälligkeitskosten vermeiden oder reduzieren

• § 489 BGB nutzen: zehn Jahre nach Vollauszahlung ist mit sechs Monaten Frist entschädigungsfrei kündbar.
• Objektwechsel statt Ablösung: Pfandtausch – die Bank akzeptiert ein anderes Objekt als Sicherheit, das Darlehen läuft weiter.
• Darlehensübernahme durch den Käufer: beim Verkauf verhandelbar, wenn dessen Bonität trägt.
• Strategisch strukturieren: Haltedauer und Zinsbindung von Anfang an synchronisieren, Sondertilgungsrechte und Teilablösungen vereinbaren – Teil jeder sauberen Refinanzierungs- und Bestandsstruktur.