Büro- & Verwaltungsgebäude
WALT, Mieterqualität und ESG-Profil bestimmen das Pricing. Repositionierungen finanzieren wir über Übergangsstrukturen bis zur Neuvermietung.
Leistung · Gewerbliche Finanzierung
Gewerbliche Immobilienfinanzierung: Kapital für Büro, Handel, Logistik & Co.
Gewerbeimmobilien folgen eigenen Regeln: Mietvertragslaufzeiten, Mieterbonität und Drittverwendungsfähigkeit entscheiden über Finanzierbarkeit und Kondition. Alternate Capital strukturiert gewerbliche Immobilienfinanzierungen von 750.000 € bis 180 Mio. € – für Investoren, Bestandshalter und Unternehmen im DACH-Raum.
Assetklassen
Gewerbliche Immobilienfinanzierung: diese Objekte finanzieren wir
Jede Assetklasse hat ihre eigene Kapitalgeber-Landschaft – und ihre eigenen Prüfungsschwerpunkte.
Einzelhandel & Nahversorgung
Lebensmittelanker und langfristige Mietverträge öffnen Türen: Fachmarktzentren und Nahversorger bleiben gut finanzierbar.
Logistik & Light Industrial
Gefragte Assetklasse mit aktiver Kreditgeber-Basis – entscheidend sind Lage, Ausstattung und Drittverwendungsfähigkeit der Hallen.
Betreiberimmobilien
Pachtvertrag, Betreiberbonität und Konzept stehen im Mittelpunkt; spezialisierte Kapitalgeber prüfen anders als klassische Banken.
Wohn- & Geschäftshäuser
Die Mischung aus Wohnen und Gewerbe verlangt zweigleisige Bewertung – richtig strukturiert oft ein Konditionsvorteil.
Portfoliofinanzierungen
Mehrere Objekte, ein Rahmen: Cross-Collateral-Strukturen, Objektaustausch-Klauseln und gestaffelte Freigaben inklusive.
Prüfungslogik
So prüfen Kapitalgeber gewerbliche Immobilien
Im Zentrum steht der nachhaltige Cashflow: Wie sicher sind die Mieten, wie lange laufen die Verträge, was passiert nach Auslauf? Daraus leiten sich die Kennzahlen ab, die jede gewerbliche Finanzierung tragen: Kapitaldienstdeckung (DSCR), Zinsdeckung (ISCR), Loan-to-Value und die Restlaufzeit der Mietverträge (WALT).
Dazu kommen objektseitige Faktoren – Drittverwendungsfähigkeit, Zustand, ESG-Anforderungen wie Energieausweis und CRREM-Pfade – sowie die Sponsorenqualität. Gewerbliche Finanzierungen sind dadurch individueller als wohnwirtschaftliche: Es gibt keine Konditionstabellen, sondern strukturierte Verhandlung. Genau dort setzen wir mit Aufbereitung und Marktansprache an – von der Bank bis zum Debt-Fonds.
- Cashflow-Kennzahlen: DSCR ab ca. 1,2–1,3 je nach Assetklasse und Auslauf.
- Beleihungsauslauf: marktüblich 55–70 % LTV, bei Betreiberimmobilien konservativer.
- Mietvertragsanalyse: WALT, Indexierung, Sonderkündigungsrechte, Incentives.
Strukturen
Vom Ankauf bis zur Repositionierung: passende Strukturen
Fall 01
Core-Ankauf mit langem WALT
Klassischer Senior Loan mit langer Zinsbindung – die günstigste Struktur für stabile Objekte mit bonitätsstarken Mietern.
Fall 02
Value-Add / Repositionierung
Übergangsfinanzierung mit Capex-Linie – als Whole Loan oder Brücke bis zur stabilen Neuvermietung, dann Umstieg in die Bestandsstruktur.
Fall 03
Portfolio-Refinanzierung
Auslaufende Darlehen bündeln, Objekte tauschen, Reserve aktivieren – kombiniert mit Refinanzierung und Nachbeleihung.
Fall 04
Projektentwicklung Gewerbe
Grundstück, Bau, Vorvermietung: Projektstrukturen analog zur Bauträgerfinanzierung – mit Forward-Sale- oder Bestandshalte-Exit.
Für Unternehmen
Betriebsimmobilie kaufen oder beleihen: Finanzierung für den Mittelstand
Nicht nur Investoren finanzieren gewerblich: Auch Unternehmen, die ihre Betriebsimmobilie erwerben statt mieten oder gebundenes Kapital über eine Sale-and-Lease-back-Alternative – die Beleihung – freisetzen wollen, finden hier passende Strukturen.
Der Vorteil der Beleihung gegenüber dem Verkauf: Die Immobilie bleibt im Eigentum, stille Reserven bleiben unversteuert, und die freigesetzte Liquidität stärkt Working Capital oder Expansion. Voraussetzung ist – wie immer – ein tragfähiger Kapitaldienst aus dem operativen Geschäft.
Häufige Fragen
Gewerbliche Immobilienfinanzierung – kurz beantwortet
Welche Unterlagen brauche ich für die Anfrage?
Objektexposé, Mieterliste mit Vertragslaufzeiten, aktuelle Miet- und Nebenkostenaufstellung, ggf. Bewertung sowie Eckdaten zu Eigenmitteln und gewünschter Struktur. Für den Start genügt die Ersteinschätzung.
Sind Leerstandsobjekte finanzierbar?
Ja – über Value-Add-Strukturen mit realistischem Vermietungs-Businessplan. Der Auslauf ist konservativer, die Kondition höher; nach Stabilisierung folgt der Umstieg in die günstigere Bestandsfinanzierung.
Wie wirkt sich ESG auf die Finanzierung aus?
Zunehmend direkt: Energieeffizienz und Sanierungspfade beeinflussen Beleihungswert, Margen und Kreditbereitschaft. Green-Loan-Programme bieten teils Konditionsvorteile – wir prüfen die Passung mit.
Finanzieren Sie auch in Österreich und der Schweiz?
Ja, der gesamte DACH-Raum gehört zum Fokus – Details für den Nachbarmarkt unter Immobilienfinanzierung Österreich.
ESG & Zukunft
Gewerbliche Immobilienfinanzierung und ESG: der neue Standard
Kein Thema prägt die gewerbliche Immobilienfinanzierung derzeit so stark wie Nachhaltigkeit. Energieeffizienz, CO₂-Bilanz und der Sanierungsfahrplan eines Objekts sind von weichen Faktoren zu harten Finanzierungskriterien geworden: Kapitalgeber bepreisen das Risiko sogenannter „Stranded Assets“ – Gebäude, die die künftigen Effizienzanforderungen verfehlen und dadurch an Wert und Vermietbarkeit verlieren – zunehmend direkt in Marge und Beleihungsauslauf ein.
Für Eigentümer und Investoren gewerblicher Immobilien ergeben sich daraus zwei Seiten derselben Medaille. Einerseits werden ineffiziente Bestandsobjekte teurer in der Finanzierung und schwerer refinanzierbar. Andererseits eröffnen Green Loans und Förderprogramme mit Zinsvorteilen echte Chancen für alle, die in Energieeffizienz investieren. Ein CRREM-konformer Sanierungspfad oder ein Nachhaltigkeitszertifikat (BREEAM, DGNB, LEED) ist heute oft der Schlüssel zu besseren Konditionen.
Wir binden diese Perspektive von Anfang an in die Strukturierung ein: Wir prüfen, welche Kapitalgeber Green-Loan-Programme für Ihre Assetklasse anbieten, wie sich ein Capex-Programm zur energetischen Ertüchtigung in die Finanzierung integrieren lässt und welche Fördermittel Ihr Vorhaben tragen kann. So wird aus einer regulatorischen Pflicht ein Konditionsvorteil – und aus einem Bestandsrisiko ein Wertsteigerungshebel.
Für Sie als Eigentümer heißt das konkret: Je früher der energetische Zustand und ein realistischer Sanierungsfahrplan Teil der Finanzierungsanfrage sind, desto besser die Konditionen. Kapitalgeber belohnen Planbarkeit – ein dokumentierter Pfad zur Effizienzverbesserung wiegt schwerer als der aktuelle Ist-Zustand. Wir bringen die ESG-Perspektive und die passenden Förderprogramme deshalb bereits in die erste Ansprache ein, statt sie später als Problem nachzureichen.
Konkret prüfen wir bei jeder gewerblichen Immobilienfinanzierung, ob sich ein Green Loan lohnt, welche KfW- oder Landesförderprogramme greifen und wie sich energetische Maßnahmen über die Laufzeit amortisieren. Denn eine gewerbliche Immobilienfinanzierung, die ESG von Anfang an mitdenkt, ist nicht nur günstiger im Zins – sie schützt auch den Wiederverkaufswert des Objekts vor dem Abschlag, den ineffiziente Gebäude künftig unweigerlich erfahren werden.
So wird aus der ESG-Anforderung ein doppelter Gewinn: bessere Finanzierungskonditionen heute und ein wertstabiles, zukunftssicheres Objekt morgen.
Nächster Schritt
Gewerbeobjekt finanzieren oder refinanzieren
Übermitteln Sie Objekt, Mietsituation und Vorhaben – wir ordnen ein, welche Kapitalgeber und Strukturen aktuell die besten Bedingungen bieten.
Über den Autor
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans (Brückenfinanzierungen) sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Immobilienankäufe, Bestand, Projektentwicklungen und Refinanzierungen. Durch die Kombination klassischer Bankfinanzierungen mit alternativen Kapitalquellen entwickelt er maßgeschneiderte Finanzierungslösungen für nationale und internationale Immobilienprojekte.
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