Konditionen für Mezzanine Kapital

Konditionen für Mezzanine Kapital im Überblick

Mezzanine Kapital ist nachrangiges Kapital zwischen Bankdarlehen und Eigenkapital – und wegen des höheren Risikos deutlich teurer als der Senior Loan. Marktüblich bewegt sich die Gesamtverzinsung im hohen einstelligen bis mittleren zweistelligen Prozentbereich pro Jahr. Die konkrete Zahl ist jedoch immer projektindividuell; pauschale Zinsversprechen sind unseriös.

Neben dem Zins bestimmen weitere Parameter die Kondition: Laufzeiten von typischerweise 12 bis 48 Monaten, endfällige Rückzahlung aus Verkauf oder Refinanzierung, Besicherung über nachrangige Grundschuld oder Anteilsverpfändung sowie Tranchen ab etwa 750.000 €.

• Zins: hoher einstelliger bis mittlerer zweistelliger Prozentbereich p. a.
• Laufzeit: 12–48 Monate, meist endfällig.
• Besicherung: nachrangige Grundschuld, Anteilsverpfändung, Bürgschaften.
• Gebühren: Strukturierung 1–3 %, ggf. Equity Kicker.
• Volumen: Tranchen ab ca. 750.000 € bis zweistellige Millionen.

Welche Faktoren die Konditionen bestimmen

Die Kondition entsteht aus dem Risikoprofil: Projektphase (Grundstück vor Baurecht ist teurer als teilverkaufter Neubau), Gesamtauslauf (LTC/LTV), Qualität der Besicherung, Laufzeit und Exit-Sicherheit sowie der Track-Record des Sponsors. Der stärkste einzelne Hebel ist oft die Besicherung – der Sprung von rein vertraglichem Nachrang zu einer nachrangigen Grundschuld senkt den Zins spürbar.

Deshalb gilt: Wer bessere Konditionen will, verhandelt über Risikofaktoren, nicht über den Preis. Die vollständige Faktorenliste und ein Rechenbeispiel finden Sie im Ratgeber Mezzanine Kapital Zinssatz.

Konditionen verbessern durch Wettbewerb

Belastbare Konditionen entstehen nicht aus einer Tabelle, sondern aus dem Vergleich echter Term Sheets. Alternate Capital spricht mehrere passende Mezzanine-Kapitalgeber parallel und diskret an – so entsteht der Wettbewerb, der Zins, Gebühren und Nebenbedingungen zu Ihren Gunsten bewegt. Welche Kapitalgeber infrage kommen, zeigt die Seite Mezzanine Kapitalgeber.

Konditionen im Zeitverlauf: die Wirkung der Zinswende

Die Konditionen für Mezzanine Kapital sind kein statisches Gefüge. Mit der Zinswende ab 2022 haben sich zwei Dinge verschoben: Zum einen ist das allgemeine Zinsniveau gestiegen, was auch die Nachrangkonditionen nach oben gezogen hat. Zum anderen sind die Banken bei der erstrangigen Finanzierung konservativer geworden – niedrigere Ausläufe bedeuten größere Finanzierungslücken und damit mehr Bedarf an Mezzanine Kapital. Diese gestiegene Nachfrage trifft auf Kapitalgeber, die selektiver prüfen und für gute Projekte weiterhin konkurrenzfähige Konditionen bieten.

Für Projektträger heißt das: Der isolierte Vergleich mit „historischen“ Zinssätzen führt in die Irre. Maßgeblich ist die aktuelle Marktlage und vor allem die Qualität des eigenen Projekts, die über die konkrete Kondition entscheidet.

Warum der Gesamtkapitalkostensatz zählt

Ein häufiger Denkfehler ist die Fixierung auf den hohen Nachrangzins. Entscheidend ist jedoch der gewichtete Gesamtkapitalkostensatz über alle Kapitalschichten hinweg. Weil die Mezzanine-Tranche nur einen kleineren Teil der Gesamtfinanzierung ausmacht, steigt der Mischzins gegenüber der reinen Bankfinanzierung nur moderat – während der Eigenkapital-Hebel die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital deutlich erhöht. Genau diese Gesamtbetrachtung stellen wir für jedes Projekt auf, statt einzelne Zinssätze isoliert zu vergleichen.