Glossar · Immobilienfinanzierung
Senior Loan
Der Senior Loan ist das Fundament jeder Kapitalstruktur: erstrangig besichert, am günstigsten bepreist – und der Maßstab, an dem sich alle weiteren Tranchen ausrichten.
Zuletzt aktualisiert: 18. Juli 2026 · Geprüft von Jürgen Kronawitter
Merkmale eines Senior Loans
- Erstrangige Besicherung: Grundschuld im ersten Rang – deutsch: Erstrangdarlehen.
- Konservativer Auslauf: meist 60–80 % LTV, gesteuert über Beleihungswert und DSCR.
- Struktur: bei Bestand als Annuitätendarlehen mit laufender Tilgung; bei Projekten endfällig mit Auszahlung nach Baufortschritt.
- Dokumentation: Covenants, Reporting-Pflichten und Auszahlungsvoraussetzungen im Kreditvertrag.
Wer vergibt Senior Loans – und worauf achten Kapitalgeber?
Klassische Geschäftsbanken, Sparkassen und Pfandbriefbanken dominieren das erstrangige Geschäft; zunehmend treten Versicherungen, Pensionskassen und Senior-Debt-Fonds hinzu – jeweils mit eigenem Ankaufsprofil nach Assetklasse, Volumen und Region. Geprüft werden Objekt (Lage, Zustand, Vermietung), Cashflow, Bonität und Track Record des Sponsors. Der Wettbewerb mehrerer Adressen ist der wirksamste Hebel auf Marge und Nebenbedingungen.
Senior Loan in der Kapitalstruktur
Weil der Senior Loan nicht die gesamten Kosten deckt, wird er in professionellen Strukturen ergänzt: durch Mezzanine Kapital oder Nachrangdarlehen oberhalb des ersten Rangs – oder gleich als Whole Loan mit einem Kapitalgeber über die gesamte Fremdkapitalstrecke. Welche Kombination Kosten, Flexibilität und Geschwindigkeit optimal ausbalanciert, hängt vom Projekt ab. Wir strukturieren und vermitteln Senior Loans von 750.000 € bis 180 Mio. € – Details auf der Leistungsseite Senior Loan.
Häufige Fragen
Senior Loan – kurz beantwortet
Was unterscheidet den Senior Loan vom Whole Loan?
Der Senior Loan deckt nur die erstrangige Tranche (ca. 60–80 % LTV); der Whole Loan kombiniert Senior- und Nachranganteil zu einer Gesamtfinanzierung aus einer Hand mit höherem Auslauf und Mischmarge.
Welche Konditionen hat ein Senior Loan?
Die günstigsten der Kapitalstruktur – konkret abhängig von Kapitalmarktzins, LTV, Objektqualität, Cashflow und Bonität. Verbindliche Aussagen sind erst nach Prüfung der Unterlagen und Kapitalgeberansprache möglich.
Bekomme ich einen Senior Loan auch für Projektentwicklungen?
Ja – als erstrangige Projektfinanzierung mit Auszahlungen nach Baufortschritt, ergänzt um Vorverkaufs- oder Vorvermietungsauflagen. Die Lücke oberhalb des Senior schließen Eigenkapital und Mezzanine.
Weiterführend
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Vom Fachbegriff zur belastbaren Struktur: Übermitteln Sie die Eckdaten Ihres Projekts – wir melden uns in der Regel innerhalb von 1–2 Werktagen mit einer ehrlichen Ersteinschätzung.
Über den Autor
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Ankauf, Bestand, Projektentwicklung und Refinanzierung.