Glossar · Immobilienfinanzierung
LTV (Loan-to-Value)
Der LTV ist die wichtigste Risikokennzahl der Immobilienfinanzierung: Er zeigt, wie viel des Objektwerts fremdfinanziert ist – und bepreist damit das Risiko.
Zuletzt aktualisiert: 18. Juli 2026 · Geprüft von Jürgen Kronawitter
Wie wird der LTV berechnet?
LTV = Darlehensbetrag ÷ Objektwert × 100. Entscheidend ist, welcher Wert im Nenner steht: der Marktwert (Verkehrswert) oder der konservativere Beleihungswert der Bank – derselbe Kredit kann so unterschiedliche „Ausläufe“ haben. Bei Projektentwicklungen tritt neben den LTV der LTC (Loan-to-Cost): Darlehen im Verhältnis zu den Gesamtkosten, sowie der LTGDV (Loan-to-Gross-Development-Value) auf den erwarteten Fertigstellungswert.
Marktübliche LTV-Richtwerte
- Senior Loan: etwa 60–80 % – je nach Assetklasse, Cashflow und Kapitalgeber.
- Whole Loan: bis etwa 85–90 %, weil Senior- und Nachranganteil kombiniert werden.
- Mit Mezzanine: Gesamtausläufe bis 90 %+ der Kosten – der Bereich oberhalb des Senior wird risikoadäquat teurer bepreist.
Der LTV wird zudem laufend als Covenant überwacht: Fällt der Objektwert, steigt der LTV – und kann Nachbesicherungspflichten auslösen, ohne dass sich am Darlehen etwas geändert hat.
LTV in der Strukturierungspraxis
Der optimale LTV ist kein Maximalwert, sondern eine Abwägung: Mehr Fremdkapital hebelt die Eigenkapitalrendite, erhöht aber Marge, Covenant-Risiko und Zinssensitivität. Zusammen mit dem DSCR (Cashflow-Sicht) ergibt sich der realistische Finanzierungsrahmen. Wir strukturieren LTV-Profile über alle Tranchen – vom konservativen Bestandskredit bis zur mehrstufigen Projektstruktur – und holen für jede Ebene passende Kapitalgeber in den Wettbewerb; einen Eindruck geben die Leistungsseiten Senior Loan und Mezzanine Kapital.
Häufige Fragen
LTV (Loan-to-Value) – kurz beantwortet
Was ist ein guter LTV-Wert?
Aus Kapitalgebersicht gelten 60–70 % als konservativ, 70–80 % als marktüblich; darüber beginnt der strukturierte Bereich mit Nachrang- und Mezzanine-Kapital. „Gut“ ist der LTV, der Rendite, Risiko und Covenant-Puffer ins Gleichgewicht bringt.
Was ist der Unterschied zwischen LTV und LTC?
Der LTV bezieht das Darlehen auf den Wert der Immobilie, der LTC auf die Projektkosten. Bei Entwicklungen werden meist beide geprüft – der LTC begrenzt die Finanzierung während der Bauphase, der LTV bzw. LTGDV den Exit.
Was passiert, wenn der LTV während der Laufzeit steigt?
Ist ein LTV-Covenant vereinbart, kann eine Wertminderung Nachbesicherung, Sondertilgung oder Margenerhöhung auslösen. Deshalb wird bei der Strukturierung bewusst Headroom zwischen Ist-LTV und Covenant-Grenze gelassen.
Weiterführend
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Vom Fachbegriff zur belastbaren Struktur: Übermitteln Sie die Eckdaten Ihres Projekts – wir melden uns in der Regel innerhalb von 1–2 Werktagen mit einer ehrlichen Ersteinschätzung.
Über den Autor
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Ankauf, Bestand, Projektentwicklung und Refinanzierung.