Mehrschichtige Strukturen
Sobald mehrere Tranchen, Rangfragen oder Avale zusammenspielen, entscheidet die Strukturierung über Machbarkeit und Gesamtkosten.
Leistung · Debt Advisory
Debt Advisory: die Beratung hinter jeder starken Finanzierung
Kapital ist vorhanden – aber es fließt nur in Anfragen, die Kapitalgeber effizient prüfen können. Debt Advisory von Alternate Capital macht Ihr Vorhaben kapitalmarktfähig: Struktur analysieren, Unterlagen aufbereiten, passende Kapitalgeber ansprechen, Konditionen verhandeln. So sichert Debt Advisory Liquidität für Immobilieninvestoren – planbar statt zufällig.
Leistungsbild
Was Debt Advisory bei Alternate Capital umfasst
Debt Advisory ist mehr als Vermittlung: Es ist die Architektur Ihrer Fremdkapitalseite. Wir analysieren, welche Kapitalschichten Ihr Vorhaben trägt, welche Kapitalgeber dafür aktuell ankaufen und wie die Anfrage aufbereitet sein muss, damit sie in Kreditkomitees besteht.
- Strukturanalyse: Loan-to-Cost, Kapitaldienst, Sensitivitäten – welche Mischung aus Senior, Mezzanine, Whole Loan oder Bridge trägt das Projekt?
- Unterlagen-Aufbereitung: Exposé, Financial Model, Sicherheitenkonzept und Q&A-Paket in der Sprache der Kapitalgeber.
- Marktansprache: gezielte, diskrete Ansprache passender Adressen – Banken, Debt-Fonds, Versicherer, Family Offices.
- Verhandlung: Term Sheets vergleichbar machen, Covenants und Sicherheiten verhandeln, Closing koordinieren.
- Bestandsoptimierung: auch ohne Neuvorhaben – bestehende Finanzierungen auf Kondition, Laufzeit und Beleihungsreserve prüfen.
Einsatzfälle
Wann Debt Advisory den Unterschied macht
Die Hausbank reicht nicht
Wenn das Bestandsinstitut abwinkt oder Volumengrenzen erreicht sind, öffnet die gezielte Ansprache alternativer Kapitalgeber neue Wege.
Transaktionen mit Deadline
Parallel statt sequenziell: Mehrere passende Adressen gleichzeitig ansprechen, ohne den Markt zu „verbrennen“ – das ist Handwerk.
Benchmarking bestehender Angebote
Ein vorliegendes Term Sheet ist ein Startpunkt, kein Endpunkt. Wettbewerb verbessert Marge, Auslauf und Covenants messbar.
Auslaufende Zinsbindungen
12–18 Monate vor Ablauf beginnt das Zeitfenster für die beste Refinanzierung – wir orchestrieren den Prozess.
Restrukturierung & Nachverhandlung
Covenant-Themen, Bauzeitverzug, Vertriebsdelle: Früh moderiert, bleiben Kapitalgeber Partner statt Gegenspieler.
Prozess
Der Debt-Advisory-Prozess in vier Phasen
Phase 01
Analyse & Zielbild
Projekt- und Bestandsdaten, Kapitaldienstfähigkeit, Sensitivitäten – daraus entsteht das realistische Zielbild der Struktur.
Phase 02
Dokumentation
Financing Memo, Zahlenwerk und Q&A-Paket – aufbereitet so, wie Kreditkomitees lesen und entscheiden.
Phase 03
Ansprache & Wettbewerb
Long-/Shortlist passender Kapitalgeber, NDA-gestützte Ansprache, strukturierter Angebotsvergleich.
Phase 04
Verhandlung & Closing
Term-Sheet-Verhandlung, Due-Diligence-Koordination, Vertragsbegleitung bis Valutierung.
Diskretion: Ihre Unterlagen erreichen ausschließlich Adressen, die Sie freigegeben haben. Kein Massenversand, keine Datenräume ohne Kontrolle.
Mehrwert
Was ein gutes Debt-Advisory-Mandat messbar bringt
- Bessere Konditionen durch Wettbewerb: mehrere vergleichbare Term Sheets statt eines einzigen Angebots.
- Höhere Abschlusswahrscheinlichkeit: Anfragen, die Prüfungsfragen vorwegnehmen, scheitern seltener.
- Zeitgewinn: parallele Prozesse und vollständige Unterlagen verkürzen die Zeit bis zur Zusage deutlich.
- Struktur statt Zufall: die Kapitalstruktur passt zu Projektphase und Exit – nicht zum Produktkatalog eines einzelnen Anbieters.
- Ruhe im Prozess: ein Verantwortlicher orchestriert Kapitalgeber, Gutachter und Anwälte – Sie führen Ihr Projekt.
Medien
Podcast und Video zu Debt Advisory
Podcast
Debt Advisory sichert Liquidität für Immobilieninvestoren
Warum strukturierte Kapitalbeschaffung planbare Liquidität schafft – mit Beispielen aus der Praxis.
Alle Folgen im Podcast-Hub
Häufige Fragen
Debt Advisory – kurz beantwortet
Worin unterscheidet sich Debt Advisory von klassischer Kreditvermittlung?
Die Vermittlung sucht einen Kreditgeber für eine fertige Anfrage. Debt Advisory setzt früher an: Struktur, Unterlagen und Ansprachestrategie werden erst entwickelt – die Vermittlung ist dann der letzte Schritt, nicht der erste.
Lohnt sich das Mandat auch für „einfache“ Finanzierungen?
Bei kleinen, standardisierten Vorhaben oft nicht – das sagen wir Ihnen offen. Ab komplexeren Strukturen, größeren Volumina oder engen Zeitplänen zahlt sich der Prozess regelmäßig über Kondition und Geschwindigkeit aus.
Arbeiten Sie mit Erfolgshonorar?
Ja, überwiegend erfolgsbezogen mit transparenter Vereinbarung vor Mandatsbeginn. Die Ersteinschätzung ist kostenfrei.
Übernehmen Sie auch reine Unterlagen-Aufbereitung?
Möglich – etwa wenn Ihre Hausbankbeziehung steht und nur das Zahlenwerk kapitalmarktfähig werden soll. Meist entfaltet der Prozess seinen Wert aber erst mit der Marktansprache.
Marktumfeld
Warum Debt Advisory für Immobilien gerade jetzt gefragt ist
Die Finanzierungslandschaft für Immobilien hat sich seit der Zinswende grundlegend verändert. Wo Banken früher großzügig und schnell finanzierten, prüfen sie heute selektiver, verlangen mehr Eigenkapital und ziehen sich teilweise aus ganzen Assetklassen zurück. Gleichzeitig ist die Zahl alternativer Kapitalgeber – Debt-Fonds, Kreditversicherer, Family Offices – deutlich gewachsen. Für Projektträger bedeutet das: Der Markt ist unübersichtlicher geworden, und wer nur seine Hausbank fragt, verschenkt Möglichkeiten.
Debt Advisory setzt genau hier an. Ein professioneller Debt Advisor kennt nicht nur die aktuellen Konditionen, sondern auch die feinen Unterschiede in den Ankaufsprofilen: Welcher Kapitalgeber finanziert Projektentwicklungen ohne Vorverkauf? Wer akzeptiert Nachrangstrukturen? Welche Adresse entscheidet in zwei Wochen, welche braucht drei Monate? Dieses Wissen verändert sich laufend – und es entscheidet darüber, ob eine Anfrage in der ersten Runde zusagefähig ist oder im Prüfungsdschungel versandet.
Hinzu kommt der regulatorische Druck: Basel-IV-Anforderungen, ESG-Kriterien und verschärfte Beleihungsregeln haben die Bankfinanzierung komplexer gemacht. Ein strukturierter Debt-Advisory-Prozess übersetzt Ihr Projekt in die Sprache dieser Anforderungen, bevor der erste Kapitalgeber die Unterlagen sieht – und verhindert so die Absagen, die nicht am Projekt, sondern an dessen Darstellung liegen.
Nicht zuletzt verändert Debt Advisory die Verhandlungsposition: Sobald mehrere Kapitalgeber parallel prüfen, entsteht Wettbewerb um Ihr Projekt – und Wettbewerb verbessert Marge, Auslauf und Nebenbedingungen messbar. Wer allein mit einer Adresse verhandelt, nimmt, was angeboten wird; wer drei vergleichbare Angebote auf dem Tisch hat, verhandelt aus einer Position der Stärke.
Ein weiterer Vorteil liegt in der Unabhängigkeit: Weil wir an keinen einzelnen Kapitalgeber gebunden sind, beraten wir ergebnisoffen. Unser Interesse ist die beste Struktur für Ihr Projekt, nicht das Produkt einer bestimmten Bank – dieser Unterschied zeigt sich in jedem Term Sheet, das wir für Sie verhandeln.
Nächster Schritt
Kapitalstruktur professionell aufstellen
Schildern Sie Ihr Vorhaben – wir zeigen Ihnen, welche Struktur, welche Kapitalgeber und welcher Zeitplan realistisch sind.
Über den Autor
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans (Brückenfinanzierungen) sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Immobilienankäufe, Bestand, Projektentwicklungen und Refinanzierungen. Durch die Kombination klassischer Bankfinanzierungen mit alternativen Kapitalquellen entwickelt er maßgeschneiderte Finanzierungslösungen für nationale und internationale Immobilienprojekte.
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