Glossar · Immobilienfinanzierung
Was ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld ist das Standard-Sicherungsmittel der deutschen Immobilienfinanzierung – flexibel, wiederverwendbar und unabhängig von einer konkreten Forderung.
Zuletzt aktualisiert: 18. Juli 2026 · Geprüft von Jürgen Kronawitter
Wie wird eine Grundschuld bestellt?
Die Bestellung erfolgt durch notarielle Beurkundung bzw. Beglaubigung und Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs. Üblich ist die Buchgrundschuld (nur im Grundbuch) gegenüber der Briefgrundschuld (zusätzlich verbrieft). Fast immer wird sie mit dinglicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung bestellt – der Gläubiger kann dann ohne vorheriges Urteil vollstrecken. Die Kosten für Notar und Grundbuchamt liegen grob bei 0,5 bis 1 % des Grundschuldbetrags.
Sicherungsgrundschuld und Sicherungszweckerklärung
In der Finanzierungspraxis wird die Grundschuld über eine Sicherungszweckerklärung mit dem Darlehen verbunden: Sie legt fest, welche Forderungen die Grundschuld sichert. Weil die Grundschuld selbst forderungsunabhängig ist, kann sie nach Tilgung für neue Finanzierungen wiederverwendet werden – ein erheblicher Kosten- und Zeitvorteil bei Umschuldungen und Refinanzierungen. Nach vollständiger Rückzahlung hat der Eigentümer Anspruch auf Löschung oder Rückgewähr; alternativ bleibt sie als Eigentümergrundschuld bestehen und hält den Rang besetzt.
Grundschuld vs. Hypothek – der Unterschied
- Akzessorietät: Die Hypothek ist streng an die gesicherte Forderung gebunden und erlischt mit ihr; die Grundschuld besteht unabhängig fort.
- Flexibilität: Die Grundschuld sichert auch künftige oder wechselnde Forderungen – ideal für Rahmenlinien, Prolongationen und Objektwechsel.
- Praxis: Über 90 % der deutschen Immobilienfinanzierungen werden heute über Grundschulden besichert; die Hypothek ist die Ausnahme.
Für professionelle Strukturen zählt vor allem die Rangarchitektur: erstrangige Grundschuld für den Senior Loan, nachrangige Absicherung für Mezzanine-Tranchen – geregelt über Gläubigervereinbarungen.
Häufige Fragen
Grundschuld – kurz beantwortet
Was kostet die Bestellung einer Grundschuld?
Für Notar und Grundbuchamt zusammen grob 0,5 bis 1 % des Grundschuldbetrags – bei 1.000.000 € Grundschuld also etwa 5.000 bis 10.000 €. Die Kosten trägt üblicherweise der Darlehensnehmer.
Sollte eine getilgte Grundschuld gelöscht werden?
Nicht automatisch. Eine bestehen bleibende (Eigentümer-)Grundschuld hält den Rang besetzt und kann für künftige Finanzierungen oder eine Nachbeleihung wiederverwendet werden – das spart Kosten und Zeit.
Kann der Gläubiger aus der Grundschuld direkt vollstrecken?
Ja, wenn – wie üblich – eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung beurkundet wurde. Der Gläubiger benötigt dann kein separates Gerichtsurteil, bleibt aber an den Sicherungszweck gebunden.
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Über den Autor
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Ankauf, Bestand, Projektentwicklung und Refinanzierung.