Prolongation
Verlängerung beim Bestandsinstitut. Bequem und schnell – aber nur dann die richtige Wahl, wenn die Kondition dem Marktvergleich standhält. Genau diesen Vergleich liefern wir.
Leistung · Refinanzierung
Refinanzierung von Immobilien: aus Bestand wird Spielraum
Auslaufende Zinsbindung, gestiegener Objektwert, veränderte Strategie: Die Refinanzierung ist der Moment, in dem Bestandshalter Konditionen, Struktur und Liquidität neu ordnen. Alternate Capital strukturiert Anschlussfinanzierungen, Umschuldungen und Neustrukturierungen ab 750.000 € – bankenunabhängig und mit klarem Blick auf Ihre Ziele.
Anlässe
Wann eine Refinanzierung ansteht – und warum sie Chefsache ist
Die meisten Refinanzierungen werden zu spät und zu passiv angegangen: Das Bestandsinstitut schickt ein Prolongationsangebot, der Kalender drängt, unterschrieben ist schnell. Was dabei liegen bleibt, sind oft bessere Margen, höhere Ausläufe und strategischer Spielraum.
Typische Anlässe für eine aktiv gesteuerte Refinanzierung: das Ende der Zinsbindung, endfällige Darlehen aus Projektphasen, gestiegene Objektwerte nach Neuvermietung oder Sanierung, der Wunsch nach Kapitalfreisetzung für neue Investments – oder ein Kreditgeber, der sich aus der Assetklasse zurückzieht.
- Konditionsanlass: Zinsbindung läuft aus, Marge und Struktur gehören auf den Prüfstand.
- Strategieanlass: Halten, verkaufen, aufstocken – die Finanzierung muss zur Strategie passen, nicht umgekehrt.
- Liquiditätsanlass: stille Reserven im Objekt aktivieren, ohne zu verkaufen.
Varianten
Prolongation, Umschuldung, Neustrukturierung: die drei Wege
Umschuldung
Wechsel zu einem neuen Kreditgeber: bessere Marge, längere Laufzeit oder höherer Auslauf. Kosten für Grundschuldabtretung und Bewertung rechnen sich häufig binnen Monaten.
Neustrukturierung
Portfolio bündeln oder entflechten, Tranchen neu schichten, Nachrangkapital integrieren: die Königsdisziplin, wenn sich Strategie oder Bestand verändert haben.
Zeitplan
Der 18-Monats-Fahrplan zur besten Anschlussfinanzierung
Monat 18–12
Bestandsaufnahme
Darlehensstände, Vorfälligkeiten, Objektdaten, Mietverträge: Wir erstellen das Refinanzierungsprofil und definieren Ziele.
Monat 12–9
Markt sondieren
Indikationen passender Kreditgeber einholen – anonymisiert, ohne Ihre Bestandsbeziehung zu belasten.
Monat 9–4
Angebote & Verhandlung
Term Sheets vergleichen, mit dem Bestandsinstitut verhandeln – Wettbewerb verbessert nachweislich die Prolongationskondition.
Monat 4–0
Umsetzung
Verträge, Grundschuldabtretung, Ablösung zum Stichtag – ohne Bereitstellungszinsen und ohne Lücke im Kapitaldienst.
Auch kurzfristig machbar: Wenn die Zinsbindung schon in wenigen Monaten endet, verdichten wir den Prozess – notfalls mit einer Brückenfinanzierung als Übergang.
Kapitalfreisetzung
Refinanzieren und Kapital freisetzen – ohne zu verkaufen
Ist Ihr Objekt mehr wert als bei der letzten Finanzierung – durch Marktentwicklung, Neuvermietung oder Tilgung –, schlummert darin ungenutzte Beleihungsreserve. Im Rahmen der Refinanzierung lässt sich dieser Spielraum aktivieren: Das neue Darlehen übersteigt die Restschuld, die Differenz steht als freie Liquidität für Ankäufe, Capex oder Eigenkapital im nächsten Projekt bereit.
Wie viel realistisch ist, bestimmen aktueller Beleihungswert, Kapitaldienstfähigkeit und Kreditgeber-Politik. Alle Details – inklusive nachrangiger Varianten – erklärt unsere Seite zur Nachbeleihung.
| Beispielrechnung | Wert |
|---|---|
| Objektwert heute | 8,0 Mio. € |
| Restschuld | 3,6 Mio. € |
| Neuer Auslauf (65 % LTV) | 5,2 Mio. € |
| Freigesetzte Liquidität | ca. 1,6 Mio. € |
Vereinfachtes Beispiel ohne Kosten und Steuern; keine Zusage, Ergebnis hängt von Prüfung und Kapitalgeber ab.
Medien
Podcast und Video zur Refinanzierung
Podcast
Refinanzierung von Immobilien
Prolongation, Umschuldung oder Neustrukturierung? Der Fahrplan für Bestandshalter – Schritt für Schritt.
Alle Folgen im Podcast-Hub
Häufige Fragen
Refinanzierung – kurz beantwortet
Lohnt sich der Wechsel trotz Abtretungskosten?
Häufig ja: Die Abtretung einer Grundschuld kostet einen Bruchteil einer Neubestellung, und schon 20–30 Basispunkte Margenvorteil amortisieren die Nebenkosten bei größeren Volumina in kurzer Zeit. Wir rechnen den Break-even transparent vor.
Was passiert bei endfälligen Darlehen ohne Anschlusslösung?
Dann droht Zeitdruck mit schwacher Verhandlungsposition. Je früher wir eingebunden sind, desto mehr Optionen bleiben – von der Bankablösung bis zur Übergangsbrücke.
Refinanzieren Sie auch Portfolios?
Ja – gebündelt bei einem Kreditgeber oder bewusst auf mehrere verteilt. Welche Variante günstiger und strategisch klüger ist, zeigt die Strukturanalyse.
Gehört die Nachbeleihung zur Refinanzierung?
Sie kann Teil davon sein: Refinanzierung ordnet die Gesamtstruktur neu, die Nachbeleihung zielt speziell auf das Aktivieren freier Beleihungsreserve – auch unabhängig vom Zinsbindungsende.
Aus der Praxis
Die teuersten Fehler bei der Refinanzierung von Immobilien
Eine Refinanzierung entscheidet über die Rentabilität einer Immobilie für die nächsten fünf bis zehn Jahre – und trotzdem wird sie oft nebenbei erledigt. Aus der Praxis kennen wir die Fehler, die Investoren regelmäßig sechs- bis siebenstellige Beträge kosten.
Fehler eins: zu spät starten. Wer erst reagiert, wenn das Prolongationsangebot der Bank im Briefkasten liegt, hat keine Verhandlungsmasse. Ohne Vergleichsangebote nimmt man, was angeboten wird. Fehler zwei: nur den Zins betrachten. Der Nominalzins ist nur ein Teil der Wahrheit – Tilgungssatz, Bereitstellungszinsen, Vorfälligkeitsklauseln und Covenants bestimmen die tatsächlichen Kosten und die Flexibilität mindestens ebenso stark. Fehler drei: die Beleihungsreserve ignorieren. Wer bei der Anschlussfinanzierung nur die Restschuld umschuldet, verschenkt die Chance, gestiegene Objektwerte für frisches, günstiges Kapital zu nutzen.
Fehler vier: bei der Hausbank bleiben, weil es bequem ist. Loyalität wird im Kreditgeschäft selten belohnt. Bestandskunden erhalten oft schlechtere Konditionen als Neukunden, weil die Bank weiß, dass ein Wechsel Aufwand bedeutet. Genau diesen Aufwand nehmen wir Ihnen ab: Wir sprechen den Markt breit an, machen die Angebote vergleichbar und verhandeln auch mit Ihrem bestehenden Institut – das plötzlich deutlich beweglicher wird, sobald ein konkretes Konkurrenzangebot auf dem Tisch liegt.
Der fünfte, oft übersehene Fehler: die Anschlussfinanzierung isoliert vom Gesamtportfolio zu betrachten. Wer mehrere Objekte hält, sollte Zinsbindungen bewusst staffeln und die Refinanzierung eines Objekts mit der Strategie für den gesamten Bestand abstimmen – etwa um freigewordene Beleihungsreserven für den nächsten Ankauf zu nutzen. Diese Gesamtsicht verwandelt eine reine Pflichtübung in einen aktiven Baustein des Vermögensaufbaus.
Nächster Schritt
Anschlussfinanzierung rechtzeitig sichern
Übermitteln Sie Objekt, Restschuld und Zinsbindungsende – wir zeigen Ihnen, welche Konditionen und welcher Spielraum aktuell realistisch sind.
Über den Autor
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans (Brückenfinanzierungen) sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Immobilienankäufe, Bestand, Projektentwicklungen und Refinanzierungen. Durch die Kombination klassischer Bankfinanzierungen mit alternativen Kapitalquellen entwickelt er maßgeschneiderte Finanzierungslösungen für nationale und internationale Immobilienprojekte.
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