Was ist der Beleihungswert?

Wie wird der Beleihungswert ermittelt?

Grundlage ist die BelWertV: Der Wert muss nachhaltig erzielbar sein – spekulative Elemente und kurzfristige Marktspitzen bleiben außen vor. Je nach Objekttyp kommen Ertragswertverfahren (vermietete Objekte: nachhaltige Miete, kapitalisiert mit vorsichtigen Zinssätzen, abzüglich Bewirtschaftungskosten), Sachwert- und Vergleichswertverfahren zum Einsatz; bei größeren Volumina sind unabhängige Gutachter und Objektbesichtigung vorgeschrieben. Ergebnis: ein bewusst konservativer „Durch-den-Zyklus-Wert“.

Beleihungswert, Marktwert, Kaufpreis – die Unterschiede

• Marktwert (Verkehrswert): der am Stichtag wahrscheinlich erzielbare Preis – schwankt mit dem Markt.
• Beleihungswert: der nachhaltige Wert darunter – Basis für die Beleihungsgrenze und die Pfandbrieffähigkeit eines Kredits.
• Kaufpreis: das Verhandlungsergebnis – kann über beiden liegen, was die Finanzierungslücke vergrößert.

Praktische Folge: Ein LTV von „70 %“ bedeutet je nach Bezugsgröße sehr unterschiedliche Darlehenshöhen. Banken rechnen intern auf den Beleihungswert – Investoren kalkulieren meist auf Markt- oder Kaufpreisbasis. Wer beide Sichtweisen kennt, versteht Finanzierungsangebote schneller.

Bedeutung für die Finanzierungsstruktur

Der Abstand zwischen Kaufpreis und Beleihungswert bestimmt, wie viel Eigenkapital oder Nachrangkapital eine Struktur braucht: Was die erstrangige Bank auf Beleihungswertbasis nicht darstellt, schließen Mezzanine Kapital oder ein Whole Loan mit höherem Gesamtauslauf. Wir kennen die Bewertungslogik der Kapitalgeber und strukturieren Anfragen so, dass Wertansätze und Finanzierungswunsch zusammenpassen – von Senior Loan bis Mezzanine.