Annuitätendarlehen

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Die Annuität ergibt sich aus dem Darlehensbetrag multipliziert mit der Summe aus Sollzinssatz und anfänglicher Tilgung. Ein Beispiel: Bei einem Darlehen über 1.000.000 €, 4 % Zins und 2 % anfänglicher Tilgung beträgt die Annuität 60.000 € pro Jahr, also 5.000 € pro Monat. Weil die Zinsen immer nur auf die Restschuld berechnet werden, wächst der Tilgungsanteil innerhalb der Rate von Jahr zu Jahr – die Entschuldung beschleunigt sich.

Vereinbart wird die Rate meist für die Dauer der Sollzinsbindung (häufig 5, 10 oder 15 Jahre). Nach deren Ablauf bleibt in der Regel eine Restschuld, die über eine Prolongation, eine Umschuldung oder eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert wird.

Vor- und Nachteile des Annuitätendarlehens

• Planbarkeit: konstante Rate über die gesamte Zinsbindung – ideal für die Kalkulation von Bestandsobjekten.
• Automatische Entschuldung: der wachsende Tilgungsanteil reduziert Restschuld und Risiko kontinuierlich.
• Zinsänderungsrisiko erst am Ende: relevant wird der Marktzins erst zur Anschlussfinanzierung.
• Geringere Flexibilität: Sondertilgungen sind nur im vereinbarten Rahmen möglich; bei vorzeitiger Ablösung droht eine Vorfälligkeitsentschädigung.
• Laufender Kapitaldienst: für Projektentwicklungen ohne laufende Mieteinnahmen meist ungeeignet – dort dominieren endfällige Strukturen.

Annuitätendarlehen in der professionellen Immobilienfinanzierung

Bei vermieteten Wohn- und Gewerbeobjekten ist das Annuitätendarlehen der Regelfall des erstrangigen Senior Loans: Die Mieteinnahmen tragen den Kapitaldienst, Kennzahlen wie DSCR und Kapitaldienstfähigkeit steuern die Höhe von Rate und Auslauf. In Projektfinanzierungen wird stattdessen häufig endfällig strukturiert, weil während der Bauphase kein Cashflow zur Verfügung steht.

Wir strukturieren Annuitätendarlehen im Rahmen von Bestandsfinanzierungen und Refinanzierungen von 750.000 € bis 180 Mio. € – mit Tilgung und Zinsbindung, die zur Strategie des Bestandshalters passen.