DSCR (Kapitaldienstdeckungsgrad)
Der DSCR (Debt Service Coverage Ratio, Kapitaldienstdeckungsgrad) ist eine zentrale Kennzahl der Immobilienfinanzierung. Er misst, wie gut der Kapitaldienst – Zins und Tilgung – durch den Cashflow der Immobilie gedeckt ist.
So wird der DSCR berechnet
Der DSCR setzt den für den Kapitaldienst verfügbaren Cashflow (in der Immobilie meist die Nettomiete nach Bewirtschaftungskosten) ins Verhältnis zum Kapitaldienst. Ein DSCR von 1,25 bedeutet: Der Cashflow übersteigt Zins und Tilgung um 25 %. Ein Wert unter 1,0 heißt, dass der Cashflow den Kapitaldienst nicht deckt.
Kreditgeber verlangen je nach Assetklasse und Risiko einen Mindest-DSCR – im Wohnbestand häufig 1,1 bis 1,3, bei Gewerbe oft höher. Der DSCR ist damit eine der wichtigsten Stellschrauben für Auslauf und Kondition.
Bedeutung für die Finanzierung
Ein hoher DSCR signalisiert Sicherheit: Selbst bei Mietausfällen oder steigenden Kosten bleibt Puffer für den Kapitaldienst. Er wird häufig als Financial Covenant vereinbart, das während der Laufzeit eingehalten werden muss. Wer den DSCR seines Zielobjekts selbst konservativ rechnet, erkennt überteuerte Angebote früh und verhandelt auf Augenhöhe. Grundlagen dazu auch unter Kapitaldienstfähigkeit.
Das Wichtigste in Kürze
- Formel: verfügbarer Cashflow ÷ Kapitaldienst.
- DSCR > 1: Cashflow deckt Zins und Tilgung.
- Zielwerte: Wohnbestand oft 1,1–1,3, Gewerbe höher.
- Rolle: häufig als Covenant vereinbart.
DSCR verbessern: die Stellschrauben
Ein zu niedriger DSCR lässt sich über mehrere Hebel verbessern. Eine geringere Tilgung senkt den Kapitaldienst und hebt den DSCR – auf Kosten des langsameren Schuldenabbaus. Mehr Eigenkapital reduziert die Darlehenssumme und damit Zins und Tilgung. Auf der Ertragsseite wirken nachhaltige Mietsteigerungen und die Senkung der Bewirtschaftungskosten. Und schließlich beeinflusst die Zinsbindung den DSCR: In Niedrigzinsphasen sichert eine lange Bindung den günstigen Kapitaldienst über Jahre.
Weil der DSCR häufig als Covenant vereinbart wird, ist seine Stabilität über die Laufzeit wichtig. Ein Objekt, dessen DSCR nur knapp über der Grenze liegt, gerät bei Mietausfall oder Zinsanstieg schnell in Bedrängnis. Deshalb kalkulieren professionelle Investoren mit Puffer – ein DSCR von 1,25 oder mehr gibt Sicherheit, auch wenn nicht alles nach Plan läuft.
DSCR (Kapitaldienstdeckungsgrad) – kurz beantwortet
Was sagt der DSCR aus?
Er zeigt, wie gut der Kapitaldienst durch den Cashflow gedeckt ist. Ein DSCR von 1,25 bedeutet 25 % Puffer über Zins und Tilgung.
Welcher DSCR wird verlangt?
Je nach Assetklasse – im Wohnbestand häufig 1,1 bis 1,3, bei Gewerbe oft höher. Der konkrete Wert hängt von Objekt und Kreditgeber ab.
Was bedeutet ein DSCR unter 1,0?
Dass der Cashflow den Kapitaldienst nicht vollständig deckt – ein Warnsignal, das ohne zusätzliche Sicherheiten oder Eigenmittel selten finanzierbar ist.
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans (Brückenfinanzierungen) sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Immobilienankäufe, Bestand, Projektentwicklungen und Refinanzierungen. Durch die Kombination klassischer Bankfinanzierungen mit alternativen Kapitalquellen entwickelt er maßgeschneiderte Finanzierungslösungen für nationale und internationale Immobilienprojekte.
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