Glossar · Immobilienfinanzierung
DSCR
Der DSCR ist die zentrale Cashflow-Kennzahl jeder Bestandsfinanzierung: Er zeigt, wie komfortabel ein Objekt seinen Kapitaldienst verdient.
Zuletzt aktualisiert: 18. Juli 2026 · Geprüft von Jürgen Kronawitter
Wie wird der DSCR berechnet?
DSCR = Nettoertrag des Objekts (Net Operating Income, NOI) ÷ Kapitaldienst (Zins + Tilgung). Ein Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus erwirtschaftet nach Bewirtschaftungskosten 240.000 € pro Jahr; das Darlehen kostet 200.000 € Kapitaldienst. Der DSCR beträgt 240.000 ÷ 200.000 = 1,20. Fällt der Wert unter 1,0, deckt der Objektertrag den Kapitaldienst nicht mehr – das Investment „verdient seine Rate nicht“.
Welche DSCR-Werte erwarten Kapitalgeber?
- Wohnen, stabil vermietet: häufig ab 1,10 akzeptiert.
- Gewerbe und Mixed-Use: eher 1,20 bis 1,30, abhängig von Mieterbonität und Laufzeit der Mietverträge (WAULT).
- Als Covenant: ein Mindest-DSCR wird oft laufend gemessen; Unterschreitung löst Rechtsfolgen aus.
Der DSCR wirkt direkt auf die maximale Darlehenshöhe: Je höher Zins oder Tilgung, desto weniger Darlehen trägt derselbe Cashflow. Er ergänzt damit den LTV, der auf den Wert statt auf den Cashflow schaut – Kapitalgeber prüfen immer beide Dimensionen.
DSCR zu niedrig – welche Hebel gibt es?
Liegt der DSCR unter der Zielmarke, lässt sich strukturell gegensteuern: längere Laufzeit oder niedrigere Tilgung, ein Zins-Mix über mehrere Tranchen, Teilablösung mit Eigenkapital oder eine Kombination aus Senior Loan und endfälligem Nachrang. Welche Variante trägt, hängt von Objekt und Strategie ab – genau das prüfen wir bei Bestandsfinanzierungen und Refinanzierungen, bevor Kapitalgeber angesprochen werden.
Häufige Fragen
DSCR – kurz beantwortet
Was ist ein guter DSCR-Wert?
Als solide gelten Werte ab etwa 1,20; stabil vermietete Wohnobjekte werden teils ab 1,10 finanziert, Gewerbe eher ab 1,20–1,30. Je höher der DSCR, desto größer der Puffer gegen Mietausfall und Zinsanstieg – und desto besser die Konditionen.
Worin unterscheiden sich DSCR und Kapitaldienstfähigkeit?
Der DSCR ist die objektbezogene Kennzahl (Objektertrag zu Kapitaldienst). Die Kapitaldienstfähigkeit betrachtet die gesamte wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Darlehensnehmers – inklusive weiterer Einnahmen und Verpflichtungen.
Wie lässt sich ein zu niedriger DSCR verbessern?
Über niedrigere Tilgung, längere Laufzeit, günstigere Zinsstruktur, mehr Eigenkapital oder eine mehrstufige Kapitalstruktur mit endfälligem Nachrang. Auch Mietsteigerungen und Kostenoptimierung im Objekt wirken direkt auf den DSCR.
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Über den Autor
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Ankauf, Bestand, Projektentwicklung und Refinanzierung.