Fallbeispiel Mezzanine Kapital Berlin: die Eigenkapitallücke geschlossen
Ein anonymisiertes Beispiel aus der Praxis zeigt, wie eine Mezzanine-Tranche ein Berliner Wohnbauprojekt ermöglichte, das an der Eigenkapitalquote zu scheitern drohte. Alle Angaben sind zur Wahrung der Vertraulichkeit verändert und dienen ausschließlich der Veranschaulichung – sie stellen keine Zusage und keine Renditeprognose dar.
Ein Berliner Wohnprojekt mit Eigenkapitallücke
Ein erfahrener Projektentwickler plante in einem gefragten Berliner Innenstadtbezirk ein Wohnbauvorhaben mit rund 14 Millionen Euro Gesamtkosten. Die Hausbank sagte einen Senior Loan über 68 Prozent der Kosten zu – rund 9,5 Millionen Euro. Es verblieb eine Lücke von etwa 4,5 Millionen Euro, die vollständig mit Eigenkapital zu decken gewesen wäre.
Das Problem: Die Eigenmittel des Entwicklers waren zu großen Teilen in zwei laufenden Parallelprojekten gebunden. Er hätte das Berliner Vorhaben verschieben oder ein Parallelprojekt vorzeitig abstoßen müssen – beides mit spürbaren Kosten. Gesucht war eine Struktur, die den Eigenmitteleinsatz reduziert, ohne Gesellschaftsanteile abzugeben.
Die Lösung: eine Mezzanine-Tranche im zweiten Rang
| Position | Ohne Mezzanine | Mit Mezzanine |
|---|---|---|
| Gesamtkosten | 14,0 Mio. € | 14,0 Mio. € |
| Senior Loan (Bank) | 9,5 Mio. € | 9,5 Mio. € |
| Mezzanine-Tranche | – | 3,2 Mio. € |
| Echte Eigenmittel | 4,5 Mio. € | 1,3 Mio. € |
Über unser Kapitalgeber-Netzwerk wurde eine Mezzanine-Tranche von 3,2 Millionen Euro strukturiert, nachrangig zum Senior Loan und über eine nachrangige Grundschuld sowie eine Anteilsverpfändung besichert. Der Eigenmitteleinsatz sank dadurch von 4,5 auf 1,3 Millionen Euro – der Entwickler konnte das Berliner Projekt starten, ohne ein Parallelprojekt anzutasten.
Die Nachrangtranche war endfällig ausgestaltet, mit Rückführung aus dem Abverkauf der Wohnungen. Ein Teil der Zinsen wurde bis zum Laufzeitende kapitalisiert, um die Liquidität während der Bauphase zu schonen. Die Ansprache passender Kapitalgeber, die Aufbereitung der Unterlagen und die Abstimmung des Rangrücktritts mit der Bank übernahm Alternate Capital.
Projekt realisiert, Eigenkapital geschont
Das Vorhaben wurde planmäßig umgesetzt und abverkauft; die Mezzanine-Tranche floss aus den Verkaufserlösen zurück. Weil derselbe Projektgewinn auf deutlich weniger eingesetztes Eigenkapital traf, stieg die Eigenkapitalrendite spürbar – trotz der höheren Kosten der Nachrangtranche. Entscheidend war die konservative Kalkulation mit Puffern für Bauzeit und Abverkauf.
Das Beispiel steht exemplarisch für den typischen Einsatz von Mezzanine Kapital: Es ersetzt nicht fehlende Substanz, sondern hebelt ein tragfähiges Projekt. Wie sich der Hebel rechnet, zeigt unser Mezzanine-Rechenbeispiel für Bauträger; Bandbreiten der Kosten erläutert die Seite zum Mezzanine Kapital Zinssatz.
Hinweis: Alle Zahlen und Orte sind anonymisiert und beispielhaft. Jede Finanzierung hängt vom Einzelfall ab; es werden keine festen Konditionen, Zusagen oder Renditen garantiert.
Steht Ihr Projekt vor einer ähnlichen Eigenkapitallücke?
Übermitteln Sie die Eckdaten – wir prüfen, ob und in welcher Höhe eine Mezzanine-Tranche für Ihr Vorhaben realistisch ist.
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans (Brückenfinanzierungen) sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Immobilienankäufe, Bestand, Projektentwicklungen und Refinanzierungen. Durch die Kombination klassischer Bankfinanzierungen mit alternativen Kapitalquellen entwickelt er maßgeschneiderte Finanzierungslösungen für nationale und internationale Immobilienprojekte.
Jürgen Kronawitter auf LinkedIn → Mehr über den Autor