Glossar · Immobilienfinanzierung
Covenants
Covenants sind die Spielregeln zwischen Darlehensnehmer und Kapitalgeber – wer sie kennt und verhandelt, sichert sich Handlungsspielraum über die gesamte Laufzeit.
Zuletzt aktualisiert: 18. Juli 2026 · Geprüft von Jürgen Kronawitter
Welche Covenants sind in der Immobilienfinanzierung üblich?
Kapitalgeber sichern sich mit Covenants gegen eine Verschlechterung des Risikoprofils ab. Drei Gruppen sind zu unterscheiden:
- Financial Covenants: Kennzahlengrenzen wie ein maximaler LTV (z. B. 70 %), ein minimaler DSCR (z. B. 1,10) oder eine Mindest-Vermietungsquote.
- Non-Financial Covenants: Handlungspflichten und -verbote, etwa Instandhaltung, Versicherungen, keine weiteren Belastungen im Grundbuch ohne Zustimmung.
- Information Covenants: regelmäßiges Reporting – Mieterlisten, Jahresabschlüsse, Baufortschritt, Bewertungen.
Was passiert bei einem Covenant-Bruch?
Ein Bruch (Covenant Breach) löst die vertraglich vereinbarten Rechtsfolgen aus – abgestuft von Heilungsfristen (Cure Periods) über Nachbesicherung und Margenaufschläge bis zum Kündigungsrecht. Professionelle Darlehensnehmer verhandeln deshalb schon im Term Sheet ausreichend Headroom: Der vereinbarte Grenzwert sollte deutlich vom Ist-Wert entfernt liegen, damit normale Marktschwankungen nicht sofort zum Vertragsverstoß führen.
Covenants richtig verhandeln – die Praxis
Ob ein Covenant-Paket tragbar ist, entscheidet sich am Zusammenspiel von Auslauf, Tilgung, Marktzyklus und Businessplan. Wir prüfen Covenant-Kataloge im Rahmen unserer Debt Advisory, stellen Angebote mehrerer Kapitalgeber gegenüber und verhandeln neben Marge und Auslauf ausdrücklich auch Kennzahlengrenzen, Heilungsfristen und Reporting-Pflichten – denn der günstigste Zins nützt wenig, wenn die Auflagen den Handlungsspielraum abschnüren. Das gilt für Senior Loans ebenso wie für Whole Loans und Mezzanine-Tranchen.
Häufige Fragen
Covenants – kurz beantwortet
Was ist ein Covenant-Bruch und welche Folgen hat er?
Ein Covenant-Bruch liegt vor, wenn eine vereinbarte Kennzahl oder Auflage nicht eingehalten wird. Typische Folgen sind – je nach Vertrag – Heilungsfristen, Pflicht zur Nachbesicherung oder Sondertilgung, Margenerhöhung und als letzte Stufe die Kündigung des Darlehens.
Welche Kennzahlen werden am häufigsten als Covenant vereinbart?
In der Immobilienfinanzierung dominieren der maximale Loan-to-Value (LTV), der minimale Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR) und Interest Coverage Ratios; bei Projektentwicklungen zusätzlich Fertigstellungs- und Vorverkaufsquoten.
Kann man Covenants verhandeln?
Ja – Grenzwerte, Messzeitpunkte, Heilungsfristen und Rechtsfolgen sind verhandelbar, besonders wenn mehrere Kapitalgeber im Wettbewerb stehen. Genau diesen Wettbewerb stellen wir als Vermittler her.
Weiterführend
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Über den Autor
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Ankauf, Bestand, Projektentwicklung und Refinanzierung.