Covenants
Covenants sind vertragliche Auflagen und Nebenbedingungen, die ein Kreditgeber im Darlehensvertrag festlegt. Sie geben dem Kapitalgeber Kontrollrechte während der Laufzeit und schützen ihn vor einer Verschlechterung des Risikos.
Financial und Non-Financial Covenants
Man unterscheidet zwei Gruppen. Financial Covenants knüpfen an Kennzahlen an – etwa eine einzuhaltende Kapitaldienstdeckung (DSCR), einen maximalen Beleihungsauslauf (LTV) oder eine Mindest-Eigenkapitalquote. Non-Financial Covenants sind Verhaltensauflagen wie Informationspflichten, Zustimmungsvorbehalte bei Verkäufen oder das Verbot zusätzlicher Belastungen.
Werden Covenants verletzt (ein „Covenant Breach“), hat der Kreditgeber vertraglich definierte Rechte – von Nachverhandlung über Sondertilgung bis zur Kündigung. Deshalb sind realistisch gesetzte Covenants für beide Seiten wichtig: Sie dürfen das Projekt nicht bei normalen Schwankungen auslösen.
Covenants in der Immobilienfinanzierung
Bei größeren Immobilien- und Projektfinanzierungen sind Covenants Standard. Ihre Ausgestaltung ist Teil der Verhandlung: Zu enge Covenants schränken den Handlungsspielraum ein und lösen im Zweifel unnötig aus; zu weite schwächen die Position des Kapitalgebers. Wir verhandeln Covenants so, dass sie das Projekt schützen, ohne es bei üblichen Schwankungen zu gefährden.
Das Wichtigste in Kürze
- Financial Covenants: Kennzahlen wie DSCR, LTV, Eigenkapitalquote.
- Non-Financial Covenants: Informations- und Verhaltensauflagen.
- Breach: löst definierte Rechte des Kreditgebers aus.
- Verhandelbar: realistische Grenzen schützen beide Seiten.
Covenants in der Praxis der Immobilienfinanzierung
Bei größeren Immobilienfinanzierungen sind Covenants Standard und werden individuell verhandelt. Typisch ist ein LTV-Covenant, der einen maximalen Beleihungsauslauf über die Laufzeit festschreibt: Sinkt der Objektwert, kann eine Nachbesicherung oder Sondertilgung fällig werden. Ein DSCR-Covenant sichert, dass der Cashflow den Kapitaldienst mit einem definierten Puffer deckt. Hinzu kommen oft Informationspflichten – etwa die regelmäßige Vorlage von Mietaufstellungen oder Jahresabschlüssen.
Für den Kreditnehmer ist entscheidend, dass Covenants realistisch bemessen sind: Zu enge Grenzen lösen bei normalen Marktschwankungen unnötig aus und schränken den Handlungsspielraum ein. Ein erfahrener Finanzierungspartner verhandelt daher nicht nur Zins und Auslauf, sondern gerade auch die Covenants – sie entscheiden über die Flexibilität während der gesamten Laufzeit.
Covenants – kurz beantwortet
Was sind Covenants im Kreditvertrag?
Vertragliche Auflagen, die dem Kreditgeber Kontrollrechte während der Laufzeit geben – etwa einzuhaltende Kennzahlen (Financial Covenants) oder Verhaltenspflichten (Non-Financial Covenants).
Was passiert bei einer Covenant-Verletzung?
Der Kreditgeber erhält vertraglich definierte Rechte – von Nachverhandlung über Sondertilgung bis zur Kündigung. Deshalb sollten Covenants realistisch gesetzt sein.
Sind Covenants verhandelbar?
Ja. Ihre Höhe und Ausgestaltung sind Teil der Kreditverhandlung – ein wichtiger Punkt, den wir für unsere Mandanten mitverhandeln.
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans (Brückenfinanzierungen) sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Immobilienankäufe, Bestand, Projektentwicklungen und Refinanzierungen. Durch die Kombination klassischer Bankfinanzierungen mit alternativen Kapitalquellen entwickelt er maßgeschneiderte Finanzierungslösungen für nationale und internationale Immobilienprojekte.
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