Zürich
Der größte und liquideste Markt der Schweiz: hohe Preise, stabile Nachfrage, institutionelle Käuferschicht – erstklassige Sicherheiten mit entsprechend guten Konditionen.
Leistung · Immobilienfinanzierung Schweiz
Immobilienfinanzierung Schweiz: Kapital für Projekte von Zürich bis Genf
Die Immobilienfinanzierung in der Schweiz folgt eigenen Regeln – von der Tragbarkeitsrechnung über die Belehnungsgrenzen bis zur Rolle von Pensionskassen und Kantonalbanken. Alternate Capital strukturiert Bestands- und Projektfinanzierungen für professionelle Investoren im gesamten DACH-Raum und bringt Anfragen zu den Kapitalgebern, deren Profil zum Schweizer Markt passt.
Marktlogik
Was die Immobilienfinanzierung in der Schweiz besonders macht
Der Schweizer Immobilienmarkt gilt als einer der stabilsten Europas – mit entsprechend niedrigen Zinsen, aber auch konservativen Vergabekriterien. Zwei Prinzipien prägen die Immobilienfinanzierung Schweiz: die Belehnung (Loan-to-Value), die bei Renditeobjekten meist auf 65 bis 75 Prozent begrenzt ist, und die Tragbarkeit, die kalkulatorisch mit einem deutlich über dem Marktzins liegenden Satz gerechnet wird. Beide zusammen bestimmen, wie viel Fremdkapital ein Objekt trägt.
Hinzu kommt die föderale Struktur der Kapitalgeber: Neben Großbanken prägen Kantonalbanken, Raiffeisen und zunehmend Pensionskassen und Versicherungen den Markt. Für ausländische Investoren ist zudem die Lex Koller relevant, die den Erwerb von Wohnimmobilien durch Personen im Ausland einschränkt – gewerbliche und Renditeobjekte sind davon weitgehend ausgenommen, was die genaue Prüfung des Einzelfalls unerlässlich macht.
Als DACH-weit vernetzter Vermittler ordnen wir diese Besonderheiten ein und sprechen gezielt die Kapitalgeber an, die Schweizer Objekte zeichnen – statt eine Anfrage breit und ohne Passung zu streuen.
Regionen
Immobilienfinanzierung Schweiz: von Zürich über Basel bis Genf
Jede Region hat ihr eigenes Preis- und Nachfrageprofil.
Genf & Lausanne
International geprägte Märkte am Genfersee mit knappem Angebot und hoher Wertstabilität – gefragt bei Bestandshaltern mit langem Horizont.
Basel
Pharma- und Industriestandort mit solider Miet- und Gewerbenachfrage – interessant für Portfolio- und Betriebsimmobilien.
Bern, Zug & Luzern
Von der Bundesstadt bis zum steuergünstigen Zug: stabile Regionalmärkte mit eigener Kapitalgeber-Landschaft.
ZürichGenfBaselBernLausanneZugLuzernWinterthurSt. Gallen
Tragbarkeit
Belehnung und Tragbarkeit: die zwei Schlüsselgrößen
Anders als in Deutschland steht bei der Immobilienfinanzierung Schweiz die kalkulatorische Tragbarkeit im Zentrum: Kreditgeber prüfen, ob die laufenden Kosten – Zins zu einem kalkulatorischen Satz von oft 4,5 bis 5 Prozent, Amortisation und Unterhalt – ein tragbares Verhältnis zum Ertrag oder Einkommen wahren. Diese konservative Rechnung schützt vor Überschuldung, begrenzt aber die maximale Kreditsumme spürbar.
Die Belehnung ist die zweite Grenze: Bei Renditeobjekten sind 65 bis 75 Prozent üblich, der Rest ist mit Eigenmitteln zu decken. Für professionelle Investoren, die mehrere Objekte halten oder entwickeln, wird damit die Strukturierung entscheidend – etwa die Frage, wie sich Eigenmittel über ein Portfolio hinweg effizient einsetzen lassen.
Grenzüberschreitend gedacht: Viele unserer Mandanten investieren in Deutschland, Österreich und der Schweiz zugleich. Wir strukturieren solche Portfolios aus einem Prozess und prüfen, welche Objekte bei welchem Kapitalgeber die besten Konditionen erzielen.
Strukturen
Diese Finanzierungsbausteine strukturieren wir für die Schweiz
Bestands- & Portfoliofinanzierung
Renditeobjekte und Portfolios in Zürich, Genf oder Basel – erstrangige Finanzierung und Anschlusslösungen, angepasst an Belehnungs- und Tragbarkeitsregeln. Logik analog zu unserer Bestandsfinanzierung.
Projekt- & Entwicklungsfinanzierung
Grundstück, Bau und Vertrieb – strukturiert über Banken oder integrierte Whole Loans, bei Bedarf mit Nachrangtranche.
Mezzanine Kapital
Eigenmittel schonen und Projekte parallel ermöglichen: Mezzanine Kapital von DACH-weit aktiven Kapitalgebern.
Brückenfinanzierung
Ankauf unter Zeitdruck oder Übergang bis zur langfristigen Finanzierung – kurzlaufende Brückenfinanzierungen mit klarer Exit-Logik.
Häufige Fragen
Immobilienfinanzierung Schweiz – kurz beantwortet
Können deutsche Investoren in der Schweiz finanzieren?
Ja – bei gewerblichen und Renditeobjekten ist der Erwerb weitgehend offen. Für Wohnimmobilien gilt die Lex Koller mit Einschränkungen für Personen im Ausland; die Zulässigkeit ist im Einzelfall zu prüfen. Die Finanzierung erfolgt über Schweizer und teils DACH-weit aktive Kapitalgeber.
Warum ist die tragbare Kreditsumme oft niedriger als in Deutschland?
Weil die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz deutlich über dem Marktzins gerechnet wird und die Belehnung konservativer ausfällt. Das begrenzt die Kreditsumme, sorgt aber für hohe Stabilität.
Ab welchem Volumen begleiten Sie in der Schweiz?
Wie im Gesamtmarkt ab etwa 750.000 € bzw. dem CHF-Gegenwert bis in den dreistelligen Millionenbereich – Bestand, Projektentwicklung und Sondersituationen.
Nächster Schritt
Schweiz-Projekt strukturieren lassen
Objekt, Standort, Volumen, Eigenmittel – wir ordnen ein, welche Kapitalgeber und Strukturen für Ihr Vorhaben zwischen Bodensee und Genfersee passen.
Über den Autor
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans (Brückenfinanzierungen) sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Immobilienankäufe, Bestand, Projektentwicklungen und Refinanzierungen. Durch die Kombination klassischer Bankfinanzierungen mit alternativen Kapitalquellen entwickelt er maßgeschneiderte Finanzierungslösungen für nationale und internationale Immobilienprojekte.
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