Glossar · Immobilienfinanzierung
Erstrangdarlehen
Das Erstrangdarlehen steht im Grundbuch an erster Stelle – es trägt das geringste Risiko und bildet das günstigste Fundament jeder Kapitalstruktur.
Zuletzt aktualisiert: 18. Juli 2026 · Geprüft von Jürgen Kronawitter
Das Rangprinzip: Warum der erste Rang zählt
Grundpfandrechte werden in Abteilung III des Grundbuchs in einer festen Reihenfolge eingetragen. Kommt es zur Zwangsverwertung, wird der Erlös streng nach diesem Rang verteilt: erst der erste Rang vollständig, dann der zweite, dann alle weiteren. Der Erstranggläubiger hat damit die höchste Rückzahlungswahrscheinlichkeit – das rechtfertigt die niedrigste Risikoprämie.
Typische Eckdaten eines Erstrangdarlehens
- Beleihungsauslauf: in der Regel 60 bis 80 % des Beleihungswerts, abhängig von Assetklasse und Cashflow.
- Kapitalgeber: Banken, Sparkassen, Pfandbriefbanken, Versicherer und institutionelle Kreditfonds.
- Struktur: bei Bestandsobjekten meist als Annuitätendarlehen, bei Projekten als endfällige Projektfinanzierung mit Auszahlungen nach Baufortschritt.
- Kennzahlen: LTV und DSCR bestimmen Höhe und Marge.
Erstrang plus Nachrang: die Kapitalstruktur
Weil das Erstrangdarlehen nicht die gesamten Kosten deckt, wird es in professionellen Strukturen mit Nachrangdarlehen oder Mezzanine Kapital kombiniert – oder als Whole Loan gleich mit dem Nachranganteil aus einer Hand strukturiert. Wir vermitteln erstrangige Finanzierungen über unser Netzwerk aus Banken und institutionellen Kreditgebern; Details auf der Leistungsseite Senior Loan.
Häufige Fragen
Erstrangdarlehen – kurz beantwortet
Was ist der Unterschied zwischen Erstrangdarlehen und Senior Loan?
Inhaltlich keiner: „Erstrangdarlehen“ ist der deutsche, „Senior Loan“ der internationale Begriff für die erstrangig besicherte Tranche der Immobilienfinanzierung.
Wie viel finanziert ein Erstrangdarlehen?
Üblich sind 60 bis 80 % des Beleihungswerts. Die genaue Höhe hängt von Assetklasse, Lage, Cashflow (DSCR) und Bonität des Darlehensnehmers ab.
Warum ist das Erstrangdarlehen am günstigsten?
Weil der Erstranggläubiger im Verwertungsfall zuerst bedient wird. Das geringere Ausfallrisiko schlägt sich direkt in einer niedrigeren Marge nieder – jede nachrangige Tranche ist entsprechend teurer.
Weiterführend
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Vom Fachbegriff zur belastbaren Struktur: Übermitteln Sie die Eckdaten Ihres Projekts – wir melden uns in der Regel innerhalb von 1–2 Werktagen mit einer ehrlichen Ersteinschätzung.
Über den Autor
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Ankauf, Bestand, Projektentwicklung und Refinanzierung.