Eigenkapital
Eigenkapital sind die eigenen Mittel, die ein Investor in ein Immobilienvorhaben einbringt – im Gegensatz zum Fremdkapital von Banken und Kapitalgebern. Es ist Risikopuffer, Vertrauensbeweis und der knappste Rohstoff jedes Investors.
Die Rolle des Eigenkapitals
Eigenkapital trägt das erste Verlustrisiko: Sinkt der Wert eines Projekts, wird zuerst das Eigenkapital aufgezehrt, bevor Fremdkapitalgeber betroffen sind. Genau deshalb verlangen Kreditgeber einen Eigenkapitalanteil – er ist ihr Sicherheitspuffer und zugleich der Beleg, dass der Investor selbst im Risiko steht.
Marktüblich sind je nach Vorhaben 10–35 % Eigenkapital. Über den Hebel der Fremdfinanzierung steigert Eigenkapital die Rendite: Je weniger davon gebunden ist, desto höher die Eigenkapitalrendite – solange die Projektmarge die Fremdkapitalkosten übersteigt.
Eigenkapital schonen und hebeln
Weil Eigenkapital knapp ist, nutzen Profis Wege, es zu schonen: Mezzanine Kapital ersetzt einen Teil der Eigenmittel, die Nachbeleihung aktiviert gebundenes Kapital aus dem Bestand. So lassen sich mit denselben Eigenmitteln mehr Projekte parallel realisieren. Der Hebel wirkt allerdings in beide Richtungen – konservative Kalkulation bleibt Pflicht.
Das Wichtigste in Kürze
- Funktion: Risikopuffer und erster Verlustträger.
- Marktüblich: 10–35 % je nach Vorhaben.
- Hebel: weniger gebundenes Eigenkapital steigert die Rendite.
- Schonen über: Mezzanine Kapital und Nachbeleihung.
Eigenkapitalquellen jenseits liquider Mittel
Eigenkapital muss nicht immer aus liquiden Ersparnissen stammen. In der Praxis nutzen Investoren verschiedene Quellen: freie Beleihungsreserven bestehender Immobilien, die über eine Nachbeleihung aktiviert werden; Gesellschaftereinlagen; oder die Einbringung eines bereits vorhandenen Grundstücks als Sacheinlage in ein Projekt. Auch stille Reserven aus wertgestiegenem Bestand zählen wirtschaftlich zum Eigenkapital, sobald sie mobilisiert werden.
Diese Flexibilität ist der Schlüssel zum Portfolioaufbau: Wer sein Eigenkapital nicht als starren Block, sondern als steuerbare Ressource begreift, kann mit denselben Mitteln mehr bewegen. Entscheidend bleibt die Substanz – Kapitalgeber erwarten echtes, im Risiko stehendes Eigenkapital, nicht bloß bilanzielle Konstruktionen ohne wirtschaftlichen Gehalt.
Eigenkapital – kurz beantwortet
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Je nach Vorhaben marktüblich 10–35 % der Gesamtkosten. Über Nachrangkapital oder Nachbeleihung lässt sich der echte Eigenmitteleinsatz reduzieren.
Warum verlangen Kreditgeber Eigenkapital?
Weil es das erste Verlustrisiko trägt und belegt, dass der Investor selbst im Risiko steht – es ist der Sicherheitspuffer des Kapitalgebers.
Kann ich ganz ohne Eigenkapital finanzieren?
In der Regel nein. Auch mit Mezzanine Kapital verbleibt ein echter Eigenanteil – ohne Eigenkapital gibt es kein seriöses Nachrangkapital.
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans (Brückenfinanzierungen) sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Immobilienankäufe, Bestand, Projektentwicklungen und Refinanzierungen. Durch die Kombination klassischer Bankfinanzierungen mit alternativen Kapitalquellen entwickelt er maßgeschneiderte Finanzierungslösungen für nationale und internationale Immobilienprojekte.
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