Glossar · Immobilienfinanzierung
Eigenkapital
Eigenkapital ist der Risikopuffer jeder Finanzierung – seine Höhe und Herkunft entscheiden über Machbarkeit, Konditionen und Rendite.
Zuletzt aktualisiert: 18. Juli 2026 · Geprüft von Jürgen Kronawitter
Was zählt als Eigenkapital?
- Liquide Mittel: Bareinlagen der Gesellschafter oder des Sponsors.
- Eingebrachte Grundstücke: ein bereits bezahltes Grundstück wirkt in der Projektkalkulation wie Eigenkapital.
- Werthaltige Vorleistungen: bezahlte Planung, Baurecht, Erschließung.
- Stille Reserven im Bestand: unbeliehene Werte, die über eine Nachbeleihung liquide gemacht werden können.
Für Kapitalgeber ist Eigenkapital mehr als eine Rechengröße: Es zeigt, dass der Darlehensnehmer selbst im Risiko steht („Skin in the Game“), und bestimmt über LTV bzw. LTC die Risikoklasse der gesamten Finanzierung.
Wie viel Eigenkapital verlangen Kapitalgeber?
Als Faustregel gilt: Banken finanzieren im ersten Rang etwa 60 bis 80 % des Beleihungswerts; die Lücke zwischen Bankdarlehen und Gesamtkosten schließt Eigenkapital. Bei Projektentwicklungen bedeutet das häufig 20 bis 30 % der Gesamtinvestitionskosten – Kapital, das über Monate oder Jahre gebunden ist. Reicht das vorhandene Eigenkapital nicht, entsteht eine Finanzierungslücke.
Eigenkapital schonen: Mezzanine, Whole Loan, Nachbeleihung
Professionelle Marktteilnehmer setzen Eigenkapital bewusst effizient ein, um mehr Projekte parallel zu realisieren. Mezzanine Kapital und Nachrangdarlehen ersetzen einen Teil des geforderten Eigenkapitals, ein Whole Loan hebt den Fremdkapitalanteil aus einer Hand an, und die Nachbeleihung von Bestandsobjekten setzt gebundenes Kapital frei. Welche Struktur die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital optimiert, ohne das Projekt zu überhebeln, prüfen wir im Rahmen der Ersteinschätzung.
Häufige Fragen
Eigenkapital – kurz beantwortet
Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Immobilienprojekt?
Als Orientierung: 10 bis 30 % der Gesamtinvestitionskosten, abhängig von Assetklasse, Projektphase und Kapitalgeber. Projektentwicklungen erfordern meist mehr Eigenkapital als stabil vermietete Bestandsobjekte.
Zählt ein bezahltes Grundstück als Eigenkapital?
Ja – ein lastenfreies, bereits bezahltes Grundstück wird in der Projektfinanzierung regelmäßig als Eigenkapitalersatz anerkannt, ebenso werthaltige Vorleistungen wie Planung und Baurecht.
Kann Eigenkapital vollständig ersetzt werden?
Vollfinanzierungen ohne jedes Eigenkapital und ohne Sicherheiten sind im professionellen Markt nicht seriös darstellbar. Realistisch ist eine Reduktion der Eigenkapitalquote über Mezzanine Kapital oder Nachrangdarlehen – ein echter Eigenanteil bleibt Voraussetzung.
Weiterführend
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Nächster Schritt
Finanzierung unverbindlich prüfen lassen
Vom Fachbegriff zur belastbaren Struktur: Übermitteln Sie die Eckdaten Ihres Projekts – wir melden uns in der Regel innerhalb von 1–2 Werktagen mit einer ehrlichen Ersteinschätzung.
Über den Autor
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Ankauf, Bestand, Projektentwicklung und Refinanzierung.