Term Sheet
Ein Term Sheet ist die – meist unverbindliche – Zusammenfassung der wesentlichen Konditionen einer geplanten Finanzierung. Es hält die Eckpunkte fest, bevor der ausformulierte Kreditvertrag verhandelt wird.
Was im Term Sheet steht
Ein Term Sheet fasst die kommerziellen und strukturellen Kernpunkte zusammen: Darlehenshöhe, Zins, Laufzeit, Tilgung, Beleihungsauslauf, Sicherheiten, Covenants, Gebühren und Auszahlungsvoraussetzungen. Es ist in der Regel unverbindlich („indicative“) und steht unter dem Vorbehalt der finalen Prüfung (Due Diligence) und Gremienzustimmung.
Für den Kapitalsuchenden ist das Term Sheet das entscheidende Vergleichsdokument: Erst wenn mehrere Term Sheets nebeneinanderliegen, lassen sich Konditionen wirklich beurteilen – ein niedriger Zins mit strengen Covenants kann schlechter sein als ein etwas höherer mit mehr Spielraum.
Die Rolle des Term Sheets im Prozess
Das Term Sheet markiert den Übergang von der Sondierung zur konkreten Verhandlung. Belastbare Konditionen entstehen nicht aus Tabellen oder Schaufensterzinsen, sondern aus dem Vergleich echter Term Sheets. Genau deshalb sprechen wir im Debt-Advisory-Prozess mehrere passende Kapitalgeber parallel an – um vergleichbare Angebote zu erzeugen und die besten Bedingungen zu verhandeln.
Das Wichtigste in Kürze
- Was: Zusammenfassung der wesentlichen Konditionen.
- Status: meist unverbindlich, unter Prüfungsvorbehalt.
- Inhalt: Zins, Laufzeit, Sicherheiten, Covenants, Gebühren.
- Funktion: Vergleichs- und Verhandlungsgrundlage.
Vom Term Sheet zum Kreditvertrag
Das Term Sheet markiert einen wichtigen Meilenstein, ist aber noch nicht der finale Vertrag. Nach seiner Unterzeichnung folgt in der Regel die Due Diligence: Der Kapitalgeber prüft Objekt, Unterlagen und rechtliche Situation im Detail, bevor die verbindliche Kreditzusage erteilt und der ausformulierte Darlehensvertrag verhandelt wird. Wesentliche Abweichungen von den im Term Sheet festgehaltenen Eckpunkten sind ab diesem Punkt unüblich – das Term Sheet schafft also eine belastbare Verhandlungsgrundlage, auch wenn es formal unverbindlich ist.
Für den Kapitalsuchenden liegt der eigentliche Wert im Vergleich mehrerer Term Sheets. Erst wenn konkurrierende Angebote nebeneinanderliegen, lassen sich nicht nur der Zins, sondern auch Auslauf, Sicherheiten, Covenants und Gebühren fundiert bewerten. Genau deshalb ist es sinnvoll, über einen strukturierten Prozess mehrere passende Kapitalgeber parallel anzusprechen.
Term Sheet – kurz beantwortet
Ist ein Term Sheet verbindlich?
In der Regel nicht – es ist eine indikative Zusammenfassung unter dem Vorbehalt der finalen Prüfung und Gremienzustimmung. Einzelne Klauseln (z. B. Vertraulichkeit) können dennoch bindend sein.
Wozu dient ein Term Sheet?
Es hält die Eckpunkte einer Finanzierung fest und dient als Vergleichs- und Verhandlungsgrundlage, bevor der Kreditvertrag ausformuliert wird.
Warum sind mehrere Term Sheets wichtig?
Weil sich Konditionen erst im Vergleich beurteilen lassen. Wettbewerb mehrerer Kapitalgeber verbessert Zins, Covenants und Nebenbedingungen.
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans (Brückenfinanzierungen) sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Immobilienankäufe, Bestand, Projektentwicklungen und Refinanzierungen. Durch die Kombination klassischer Bankfinanzierungen mit alternativen Kapitalquellen entwickelt er maßgeschneiderte Finanzierungslösungen für nationale und internationale Immobilienprojekte.
Jürgen Kronawitter auf LinkedIn → Mehr über den Autor