Glossar · Immobilienfinanzierung
Was ist die Beleihungsgrenze?
Die Beleihungsgrenze zieht die Linie, bis zu der ein Kapitalgeber finanziert – alles darüber braucht Eigenkapital oder strukturierte Ergänzungen.
Zuletzt aktualisiert: 18. Juli 2026 · Geprüft von Jürgen Kronawitter
Wie entsteht die Beleihungsgrenze?
Ausgangspunkt ist der konservative Beleihungswert. Auf ihn wendet der Kapitalgeber seine institutsspezifische Grenze an – abhängig von Refinanzierung, Risikopolitik und Assetklasse. Die wichtigste gesetzliche Marke ist die 60-%-Pfandbriefgrenze: Nur der Kreditteil innerhalb von 60 % des Beleihungswerts darf zur Deckung von Hypothekenpfandbriefen verwendet werden – deshalb ist Kapital bis zu dieser Grenze am günstigsten. Versicherer und Pensionskassen folgen ähnlichen Anlagegrenzen.
Typische Grenzen nach Kapitalgebertyp
- Pfandbriefbanken: erstrangig bis 60 % Beleihungswert besonders günstig; darüber mit Aufschlägen.
- Geschäftsbanken/Sparkassen: je nach Objekt und Bonität bis ca. 80 %.
- Debt-Fonds/alternative Kapitalgeber: Whole Loans bis ca. 85–90 %, bepreist als Mischmarge.
- Mit Mezzanine: Gesamtstrukturen darüber hinaus – jede Stufe risikoadäquat teurer.
Was die Beleihungsgrenze für Ihre Struktur bedeutet
Die Lücke zwischen Kaufpreis bzw. Projektkosten und der Beleihungsgrenze der erstrangigen Bank definiert den Bedarf an Eigenkapital und Nachrangkapital – sie ist der Geburtsort fast jeder Finanzierungslücke. Professionelle Strukturierung heißt, diese Lücke bewusst zu bauen: günstigstes Kapital bis zur jeweiligen Grenze ausschöpfen, darüber gezielt ergänzen. Wir kombinieren dafür Kapitalgeber mit unterschiedlichen Beleihungsgrenzen – vom Senior Loan über den Whole Loan bis zum Mezzanine Kapital.
Häufige Fragen
Beleihungsgrenze – kurz beantwortet
Was ist der Unterschied zwischen Beleihungsgrenze und LTV?
Die Beleihungsgrenze ist die institutsseitige Obergrenze (in % des Beleihungswerts), der LTV die tatsächliche Kennzahl der konkreten Finanzierung. Der LTV muss innerhalb der Beleihungsgrenze des Kapitalgebers liegen.
Warum ist die 60-%-Grenze so wichtig?
Weil Kredite innerhalb von 60 % des Beleihungswerts pfandbrieffähig sind (§ 14 PfandBG) und sich für die Bank besonders günstig refinanzieren. Dieser Vorteil wird in Form besserer Margen weitergegeben.
Was mache ich mit Kosten oberhalb der Beleihungsgrenze?
Eigenkapital einsetzen oder strukturiert ergänzen: Nachrangdarlehen, Mezzanine Kapital oder ein Whole Loan mit höherem Gesamtauslauf. Welche Kombination wirtschaftlich trägt, zeigt die Strukturierung im Einzelfall.
Weiterführend
Verwandte Begriffe & passende Leistungen
Nächster Schritt
Finanzierung unverbindlich prüfen lassen
Vom Fachbegriff zur belastbaren Struktur: Übermitteln Sie die Eckdaten Ihres Projekts – wir melden uns in der Regel innerhalb von 1–2 Werktagen mit einer ehrlichen Ersteinschätzung.
Über den Autor
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Ankauf, Bestand, Projektentwicklung und Refinanzierung.