Glossar · Immobilienfinanzierung
Hypothek
Die Hypothek ist das klassische Grundpfandrecht des BGB – heute weitgehend von der flexibleren Grundschuld verdrängt, aber begrifflich allgegenwärtig.
Zuletzt aktualisiert: 18. Juli 2026 · Geprüft von Jürgen Kronawitter
Wie funktioniert eine Hypothek?
Die Hypothek sichert genau eine bestimmte Forderung – typischerweise ein Immobiliendarlehen. Ihre Höhe folgt automatisch dem Stand dieser Forderung: Mit jeder Tilgung wandelt sich der getilgte Teil in eine Eigentümergrundschuld, mit vollständiger Rückzahlung erlischt die Hypothek als Fremdrecht. Eingetragen wird sie – wie die Grundschuld – in Abteilung III des Grundbuchs; im Verwertungsfall gilt die dortige Rangfolge.
Hypothek vs. Grundschuld: die Unterschiede in der Praxis
- Bindung an die Forderung: Die Hypothek kann nie höher sein als die gesicherte Restschuld; die Grundschuld bleibt in voller Höhe bestehen.
- Wiederverwendbarkeit: Eine Grundschuld sichert nach Tilgung problemlos neue Darlehen; die Hypothek müsste neu bestellt werden – mit erneuten Kosten.
- Verbreitung: Deutsche Kapitalgeber besichern heute fast ausschließlich über Grundschulden; „Hypothek“ lebt vor allem umgangssprachlich weiter – etwa im Hypothekenzins oder bei Pfandbriefbanken (Hypothekenbanken).
Wo der Begriff heute noch relevant ist
International bleibt die „Mortgage“ das Standardmodell, und auch in Österreich und der Schweiz ist die Hypothek gebräuchlich – relevant für DACH-weite Strukturen, wie wir sie bei Finanzierungen in Österreich und der Schweiz begleiten. In Deutschland begegnet die Hypothek Investoren vor allem in Altbeständen des Grundbuchs. Für neue Finanzierungen – vom Senior Loan bis zur Bauträgerfinanzierung – ist die Grundschuld das Mittel der Wahl.
Häufige Fragen
Hypothek – kurz beantwortet
Was ist der Hauptunterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?
Die Akzessorietät: Die Hypothek hängt zwingend an einer konkreten Forderung und erlischt mit ihr; die Grundschuld besteht forderungsunabhängig und kann flexibel neue Darlehen sichern.
Werden heute noch Hypotheken bestellt?
Selten. Deutsche Immobilienfinanzierungen werden fast ausschließlich über Grundschulden besichert. Der Begriff „Hypothek“ hat sich aber umgangssprachlich für grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen gehalten.
Was passiert mit der Hypothek nach vollständiger Tilgung?
Sie geht kraft Gesetzes als Eigentümergrundschuld auf den Eigentümer über bzw. kann gelöscht werden. Der frei werdende Rang lässt sich für neue Finanzierungen nutzen.
Weiterführend
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Über den Autor
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Ankauf, Bestand, Projektentwicklung und Refinanzierung.