Glossar · Immobilienfinanzierung
Was ist eine Finanzierungslücke?
Die Finanzierungslücke ist der Abstand zwischen dem, was ein Projekt kostet, und dem, was Bank und Eigenkapital abdecken – und sie ist strukturierbar.
Zuletzt aktualisiert: 18. Juli 2026 · Geprüft von Jürgen Kronawitter
Wie entstehen Finanzierungslücken?
- Bewertungsdelta: Die Bank finanziert auf Basis des konservativen Beleihungswerts – der Kaufpreis liegt darüber.
- Beleihungsgrenzen: erstrangig ist bei 60–80 % Schluss (Beleihungsgrenze); der Rest braucht anderes Kapital.
- Kostensteigerungen: Bau- und Zinskosten wachsen während des Projekts – die ursprüngliche Struktur reicht nicht mehr.
- Gebundenes Eigenkapital: die Mittel stecken in laufenden Projekten oder im Bestand, statt verfügbar zu sein.
- Zeitliche Lücken: Erlöse fließen später als Kosten anfallen – die Liquiditätslücke als Sonderfall.
Lösungswege: die Lücke strukturiert schließen
Für dauerhafte Lücken zwischen Bank und Eigenkapital sind Mezzanine Kapital und Nachrangdarlehen die Standardlösung; alternativ hebt ein Whole Loan den Gesamtauslauf aus einer Hand. Zeitliche Lücken schließen Brückenfinanzierungen. Wer Bestand hält, kann die Lücke aus eigener Kraft schließen: per Nachbeleihung werden stille Reserven liquide – oft das günstigste „Mezzanine“ überhaupt.
Lücke erkannt – wie vorgehen?
Entscheidend ist die ehrliche Analyse: Wie groß ist die Lücke wirklich, ist sie dauerhaft oder temporär, und trägt das Projekt die Kosten des zusätzlichen Kapitals? Eine Lücke, die nur mit überteuertem Kapital zu schließen ist, ist ein Warnsignal für die Projektkalkulation. Wir rechnen beide Antworten transparent vor – im Rahmen der kostenlosen Ersteinschätzung mit konkretem Strukturvorschlag.
Häufige Fragen
Finanzierungslücke – kurz beantwortet
Wie groß darf eine Finanzierungslücke sein?
Es gibt keine feste Grenze – entscheidend ist, ob das Projekt die Kosten des lückenschließenden Kapitals trägt. Als Orientierung: Mezzanine-Tranchen decken üblicherweise 10 bis 25 % der Gesamtkosten; ein echter Eigenanteil bleibt immer erforderlich.
Was ist der Unterschied zwischen Finanzierungslücke und Liquiditätslücke?
Die Finanzierungslücke ist struktureller Kapitalmangel über die Projektdauer; die Liquiditätslücke ein zeitliches Auseinanderfallen von Ein- und Auszahlungen. Erstere schließt man mit Nachrangkapital, letztere mit Brücken- oder Zwischenfinanzierung.
Kann ich eine Lücke ohne neues Fremdkapital schließen?
Ja: Nachbeleihung von Bestandsobjekten, Einbringung werthaltiger Grundstücke, Partnerschaften mit Co-Investoren oder Anpassung des Projektzuschnitts. Häufig ist die Kombination mehrerer Bausteine die wirtschaftlichste Lösung.
Weiterführend
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Vom Fachbegriff zur belastbaren Struktur: Übermitteln Sie die Eckdaten Ihres Projekts – wir melden uns in der Regel innerhalb von 1–2 Werktagen mit einer ehrlichen Ersteinschätzung.
Über den Autor
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Ankauf, Bestand, Projektentwicklung und Refinanzierung.