Finanzierungslücke
Eine Finanzierungslücke ist die Differenz zwischen dem gesamten Kapitalbedarf eines Vorhabens und den verfügbaren Mitteln aus Bankdarlehen und Eigenkapital. Sie entscheidet oft darüber, ob ein Immobilienprojekt zustande kommt oder nicht.
Wie Finanzierungslücken entstehen
Seit die Banken ihre Beleihungsausläufe gesenkt haben, ist die Finanzierungslücke zum Alltag geworden: Deckt der erstrangige Kredit nur noch 60–75 % der Kosten, muss der Rest bis zum Eigenkapital anderweitig aufgebracht werden. Weitere Ursachen sind gestiegene Baukosten, Nachträge während der Bauphase, gebundene Eigenmittel in Parallelprojekten oder ein höherer Kaufpreis als geplant.
Die Lücke sitzt damit typischerweise zwischen dem Senior Loan und den vorhandenen Eigenmitteln – genau in der Schicht, die eigenkapitalnahes Kapital füllt.
Wie sich die Finanzierungslücke schließen lässt
Der klassische Weg ist Mezzanine Kapital bzw. ein Nachrangdarlehen: nachrangiges Kapital, das die Lücke schließt und für die Bank wie Eigenkapital wirkt. Alternativ bündelt ein Whole Loan erst- und nachrangiges Kapital in einer Struktur. Bei temporären Lücken – etwa bis zum Verkauf – hilft eine Brückenfinanzierung. Welche Lösung trägt, hängt von Projektphase, Kosten und Exit ab.
Das Wichtigste in Kürze
- Definition: Kapitalbedarf minus Bankdarlehen und Eigenkapital.
- Ursachen: niedrigere Ausläufe, Kostensteigerungen, gebundene Mittel.
- Lage: zwischen Senior Loan und Eigenmitteln.
- Lösung: Mezzanine Kapital, Nachrangdarlehen oder Whole Loan.
Finanzierungslücke – kurz beantwortet
Wie groß darf eine Finanzierungslücke sein?
Das hängt von Projektqualität und Exit ab. Mezzanine Kapital deckt üblicherweise 10–25 % der Gesamtkosten; ein Restanteil echter Eigenmittel bleibt aber immer erforderlich.
Kann ich eine Finanzierungslücke komplett fremdfinanzieren?
Nein. Ohne echtes Eigenkapital gibt es kein seriöses Nachrangkapital – Kapitalgeber erwarten, dass der Träger selbst investiert ist.
Was ist die schnellste Lösung für eine akute Lücke?
Bei Zeitdruck oft eine Brückenfinanzierung oder eine Nachrangtranche; die passende Struktur klärt eine kurze Ersteinschätzung.
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans (Brückenfinanzierungen) sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Immobilienankäufe, Bestand, Projektentwicklungen und Refinanzierungen. Durch die Kombination klassischer Bankfinanzierungen mit alternativen Kapitalquellen entwickelt er maßgeschneiderte Finanzierungslösungen für nationale und internationale Immobilienprojekte.
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