Glossar · Immobilienfinanzierung
Partiarisches Darlehen
Beim partiarischen Darlehen wird der Kapitalgeber am Erfolg beteiligt – ein flexibles Instrument zwischen Kredit und Beteiligung, typisch für Mezzanine-Strukturen.
Zuletzt aktualisiert: 18. Juli 2026 · Geprüft von Jürgen Kronawitter
Wie funktioniert ein partiarisches Darlehen?
Die Vergütung besteht typischerweise aus zwei Komponenten: einer (reduzierten) Basisverzinsung und einer erfolgsabhängigen Beteiligung – etwa X % des Projektgewinns nach definierter Abrechnung. Der Darlehensgeber erhält Informations- und Kontrollrechte, aber keine Mitsprache in der Geschäftsführung und keine Gesellschafterstellung. Damit bleibt der Projektentwickler Herr seines Projekts, während der Kapitalgeber an der Wertschöpfung partizipiert – wirtschaftlich verwandt mit dem Equity Kicker.
Abgrenzung: stille Gesellschaft und Nachrangdarlehen
- Zur stillen Gesellschaft: Der stille Gesellschafter verfolgt einen gemeinsamen Zweck und trägt regelmäßig auch Verluste mit; der partiarische Darlehensgeber ist reiner Kreditgeber mit Gewinnbeteiligung. Die Abgrenzung hat steuerliche und aufsichtsrechtliche Folgen und gehört in fachkundige Vertragsgestaltung.
- Zum Nachrangdarlehen: Partiarische Darlehen werden in Immobilienstrukturen fast immer nachrangig ausgestaltet – „partiarisches Nachrangdarlehen“ kombiniert beide Elemente: Rangrücktritt plus Erfolgsbeteiligung.
Einsatz in der Immobilien-Praxis
Für Projektentwickler ist das partiarische Darlehen interessant, wenn die laufende Liquidität geschont werden soll: Die niedrige Basisverzinsung entlastet die Bauphase, die Erfolgskomponente wird erst beim Exit fällig. Kapitalgeber – häufig Family Offices und Debt-Fonds – schätzen die Kombination aus Kreditsicherheiten und Upside. Wir strukturieren partiarische Tranchen als Baustein von Mezzanine-Finanzierungen und machen Festzins-, partiarische und Kicker-Modelle im Kapitalgebervergleich wirtschaftlich vergleichbar – Grundlagen dazu auch im Ratgeber Mezzanine Kapital Zinssatz.
Häufige Fragen
Partiarisches Darlehen – kurz beantwortet
Trägt der partiarische Darlehensgeber Verluste mit?
Nein – das unterscheidet ihn vom stillen Gesellschafter. Er trägt das Kreditrisiko (Ausfall des Darlehens), nimmt aber nicht an laufenden Verlusten teil und hat Anspruch auf Rückzahlung des Nominalbetrags.
Wie hoch ist die Gewinnbeteiligung üblicherweise?
Das ist Verhandlungssache und hängt von Basiszins, Rang und Projektrisiko ab. Üblich sind Modelle, bei denen ein reduzierter Festzins mit einer Beteiligung am Projektgewinn im niedrigen zweistelligen Prozentbereich kombiniert wird.
Ist ein partiarisches Darlehen aufsichtsrechtlich relevant?
Es kann – je nach Ausgestaltung und Anlegerkreis – Prospekt- oder Erlaubnispflichten berühren (z. B. Vermögensanlagengesetz, KWG). Professionelle Strukturen werden deshalb rechtlich begleitet aufgesetzt.
Weiterführend
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Vom Fachbegriff zur belastbaren Struktur: Übermitteln Sie die Eckdaten Ihres Projekts – wir melden uns in der Regel innerhalb von 1–2 Werktagen mit einer ehrlichen Ersteinschätzung.
Über den Autor
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Ankauf, Bestand, Projektentwicklung und Refinanzierung.