Partiarisches Nachrangdarlehen & endfälliges Darlehen

Partiarisches Nachrangdarlehen: drei Merkmale kombiniert

Der Name beschreibt die Struktur: „nachrangig“ meint den Rangrücktritt hinter die Bank, „partiarisch“ die Gewinnbeteiligung des Kapitalgebers. Es ist damit eine eigenkapitalnahe Mezzanine-Form, die einen niedrigeren Basiszins mit einer Erfolgskomponente kombiniert – der Kapitalgeber partizipiert am Projektgewinn, trägt aber keine Verlustbeteiligung und erhält keine Gesellschafterrechte.

Die Grundlagen zum Nachrang erklärt die Seite Nachrangdarlehen, die Gewinnkomponente die Glossarseite Partiarisches Darlehen.

Das endfällige Darlehen: Rückzahlung in einer Summe

Endfällig bedeutet: Während der Laufzeit werden nur Zinsen bedient (oder teils kapitalisiert), das Kapital wird zum Laufzeitende in einer Summe zurückgeführt – aus Verkauf, Refinanzierung oder Exit. Das schont die laufende Liquidität in der kapitalintensiven Bau- oder Haltephase und passt zu Vorhaben mit klarem Rückzahlungszeitpunkt.

Genau deshalb ist die endfällige Struktur bei Projekt- und Mezzanine-Finanzierungen der Regelfall: Ein Bauträger zahlt nicht monatlich zurück, sondern aus den Verkaufserlösen. Grundlagen dazu auch auf der Glossarseite Laufzeitfinanzierung.

• Nachrang: Rangrücktritt hinter die Bank, eigenkapitalähnliche Wirkung.
• Partiarisch: niedrigerer Basiszins plus Gewinnbeteiligung.
• Endfällig: Rückzahlung in einer Summe aus dem Exit.
• Ohne Stimmrecht: reine Darlehensnatur, keine Gesellschafterrechte.

Für welche Projekte sich die Kombination eignet

Die Kombination passt zu margenstarken Entwicklungen mit klarem Exit, deren Liquidität in der Bauphase geschont werden soll und bei denen der Kapitalgeber am Erfolg teilhaben darf. Entscheidend ist – wie bei jeder endfälligen Struktur – die Sicherheit des Rückzahlungswegs: Verzögert sich der Verkauf, braucht es Verlängerungsoptionen und Zinsreserven. Wir strukturieren die Variante, die zu Projekt, Bankvertrag und Exit passt.

Warum endfällige Strukturen zu Projekten passen

Die endfällige Rückzahlung ist kein Zufall, sondern folgt der Logik von Immobilienprojekten. Während der Entwicklungs- oder Bauphase erwirtschaftet ein Projekt keine laufenden Erträge, aus denen getilgt werden könnte – der Ertrag entsteht am Ende, beim Verkauf oder bei der Refinanzierung nach Fertigstellung. Eine laufende Tilgung würde die ohnehin knappe Projektliquidität zusätzlich belasten. Das endfällige Darlehen löst dieses Problem: Während der Laufzeit werden nur Zinsen bedient (oder kapitalisiert), das Kapital fließt in einer Summe aus dem Exit zurück.

Diese Struktur setzt allerdings voraus, dass der Exit belastbar geplant ist. Ein endfälliges Darlehen ohne gesicherten Rückzahlungsweg ist ein Risiko – deshalb prüfen Kapitalgeber die Exit-Annahmen besonders sorgfältig.

Zinskapitalisierung (PIK) und ihre Wirkung

Eine Besonderheit vieler endfälliger Mezzanine-Strukturen ist die Zinskapitalisierung, im Fachjargon PIK (Payment in Kind). Dabei werden die Zinsen nicht laufend gezahlt, sondern der Darlehenssumme zugeschlagen und am Ende gemeinsam mit dem Kapital zurückgeführt. Das schont die Liquidität in der Bauphase maximal, erhöht aber die Rückzahlungssumme und damit die absolute Zinsbelastung. Bei der Kalkulation muss dieser Effekt berücksichtigt werden – ein niedriger laufender Cashflow-Bedarf steht einer höheren Endbelastung gegenüber. Wir rechnen beide Effekte transparent durch, damit die Struktur auch im Exit trägt.