Notar – Ablauf Immobilienkauf: Was mach der Notar beim Immobilienverkauf?
Beim Immobilienkauf und -verkauf geht ohne sie nichts: die Notare. Notar – Ablauf Immobilienkauf, was Sie wiessen müssen. Sie achten darauf, dass beim Kaufvertrag rechtlich alles ordnungsgemäß abläuft. Wie dies genau funktioniert und was Käufer und Verkäufer ihren Notar fragen sollten, erfahren Sie im Folgenden.
Notar – Ablauf Immobilienkauf: Was mach der Notar beim Immobilienverkauf?
Beim Immobilienkauf ist der Notarbesuch Pflicht. Denn ohne notariellen Kaufvertrag lässt sich laut Gesetz der Eigentümerwechsel einer Immobilie im Grundbuch nicht durchführen. Gemessen an den Kaufsummen wurden dabei zuletzt neue Rekordwerte erreicht.
2016 wurden laut Immobilienbericht der amtlichen Gutachterausschüsse in Deutschland rund eine Million Transaktionen im Gesamtwert von 237,5 Milliarden Euro durchgeführt. „Zwei Drittel der Investitionen auf dem Immobilienmarkt entfallen auf Wohnimmobilien“, sagt Anja Diers, Vorsitzende des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse. München liegt dabei beim Preisniveau bundesweit an der Spitze. Laut Gutachterausschuss München lagen im dritten Quartal 2017 die durchschnittlichen Kaufpreise für Neubauwohnungen in durchschnittlichen Wohnlagen bei rund 7.050 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und in guten Wohnlagen bei rund 7.700 Euro pro Quadratmeter.
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Notar – Ablauf Immobilienkauf
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Notar – Ablauf Immobilienkauf: Was mach der Notar beim Immobilienverkauf?
Bei solchen Summen ist es wichtig, dass bei den Immobilienkäufen auch formal alles korrekt abläuft. Der Gesetzgeber schreibt den Vertragsparteien im Grundstücksrecht für den Kaufvertrag die Beurkundung durch einen Notar vor. Von Notar- und Grundbuchkosten in Höhe
von etwa 1,5 bis zwei Prozent auf den Kaufpreis kommen etwa 0,8 bis ein Prozent auf die Gebühren des Notars. 2017 gab es laut Statistik der Bundesnotarkammer in Deutschland 7.037 Anwaltsnotare und hauptberufliche Notare, davon allein 480 hauptberufliche Notare in Bayern. Obwohl der Notar damit ein öffentliches Amt ausübt, ist er kein öffentlicher Angestellter oder Beamter, sondern ein Angehöriger eines freien Berufs. Zum Notar darf nur „bestellt“ werden, wer die Befähigung zum Richteramt nach dem Richtergesetz erlangt hat. Sie müssen also Volljuristen mit erfolgreich abgelegten zweiten Staatsexamina sein. Es werden nur so viele Notare bestellt, „wie es den Erfordernissen einer geordneten Rechtspflege“ entspricht.
Es kann nicht jeder, der die notwendige Qualifikation erfüllt, Notar werden. Die Anzahl der Stellen wird durch eine angemessene Versorgung an notariellen Leistungen begrenzt. Die begrenzten Anwärterstellen werden daher in der Regel ausgeschrieben und im Wege der Bestenauslese vergeben. Hat der Anwärter diese harte Auslese bestanden, wird er zum Notar auf Lebenszeit bestellt. Dies bedeutet, dass er erst am Ende des Monats der Vollendung seines 70. Lebensjahres durch Erreichen der Altersgrenze in den Ruhestand eintritt.
Notar – Ablauf Immobilienkauf
Doch welche Aufgaben hat nun der Notar beim Immobilienkauf und wie ist der Ablauf? In der Regel erfolgt der Ablauf in drei Schritten: Vorgespräch, Vertragsentwurf und Beurkundung. Sind sich Käufer und Verkäufer über den Kaufvertrag einer Immobilie einig, so vereinbaren sie zunächst einen ersten Notartermin.
Mit dem Notar werden auch eventuelle Lasten im Grundbuch erörtert und ob aufgrund eines Kredits die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch benötigt wird. Basierend auf diesen Daten erstellt der Notar einen Vertragsvorentwurf und übermittelt diesen den beiden Vertragsparteien. Dieser enthält in der Regel mindestens die Beschreibung und Lage der Immobilie sowie eventuell mitverkaufte „bewegliche Sachen“ wie Möbel oder den Heizölbestand, den Kaufpreis, den Namen des Verkäufers und des Käufers, die Beschreibung bekannter Mängel sowie der Zahlungsabwicklung und Vereinbarungen zur Schlüsselübergabe.
Zwischen der Zusendung des Vertragsentwurfs und der Beurkundung des Kaufvertrages liegen einige Tage, die Käufer und Verkäufer dazu nutzen sollten, um den Vertragsentwurf gründlich durchzulesen und sich Fragen zu Regelungen sowie eventuelle Änderungswünsche aufzuschreiben. Bei sogenannten Verbraucherverträgen – wenn es sich bei der einen Vertragspartei um einen Unternehmer und bei der anderen um einen privaten Verbraucher handelt – schreibt der Gesetzgeber sogar eine 14-Tages-Frist zwischen Zusendung des Entwurfs und Beurkundung vor.
Notar – Ablauf Immobilienkauf
Beim Beurkundungstermin, bei dem außer den Vertragsparteien auch die an der Transaktion Beteiligten wie Rechtsanwälte, Makler oder Finanzierungsberater anwesend sein können, liest der Notar den Vertrag vor, erläutert die einzelnen Klauseln, beantwortet dazu rechtliche Fragen und nimmt auf Wunsch der Vertragsparteien gegebenenfalls noch letzte Ergänzungen im Vertrag vor. Sind alle Fragen geklärt, wird der Vertrag schließlich von Verkäufer, Käufer und Notar unterzeichnet.
Damit ist die Arbeit des Notars aber keinesfalls beendet. Er sorgt danach für die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch, um den Käufer davor zu schützen, dass der Verkäufer die Immobilie nicht ein weiteres Mal verkauft. Der Käufer begleicht in dieser Zeit die Rechnung für den Notar, den Makler und bezahlt die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt. Zudem besorgt der Notar das sogenannte Negativzeugnis von der Gemeinde oder Stadt, das bestätigt, dass diese auf ein eventuell bestehendes Vorkaufsrecht auf die Immobilie oder des Grundstücks verzichtet. Danach gibt der Notar dem Käufer oder dessen Bank Bescheid, die Kaufsumme auf das Konto des Verkäufers zu überweisen. Erst nach der Bestätigung des Geldeingangs durch den Verkäufer erfolgt schließlich die Schlüsselübergabe. Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes attestiert dieses die Zahlung der Grunderwerbsteuer und es erfolgt dann, auf Veranlassung des Notars, die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.
Durch die Einschaltung des Notars als neutrale Seite wird somit sichergestellt, dass die vertraglichen Vereinbarungen ordnungsgemäß erfüllt werden, indem Schritt für Schritt der Übergang des Eigentums an der Immobilie und des Kaufpreises durchgeführt wird. Der Notar sichert diesen Vorgang zwar formalrechtlich ab, übernimmt jedoch keine wirtschaftliche Kontrollfunktion, indem er überprüft, ob der Kaufpreis sich etwa im marktüblichen Rahmen befindet oder die Immobilie versteckte Mängel aufweist. Für den Käufer empfiehlt es sich daher, das Objekt vor dem Kauf genau anzuschauen und es im Zweifel auch durch einen Sachverständigen überprüfen zu lassen. Umgekehrt empfehle es sich für den Verkäufer, vor dem Kauf die Bonität des Käufers möglichst genau zu checken. Schließlich sollten mit dem Abschluss und der Erfüllung des Kaufvertrags am Ende alle Beteiligten zufrieden sein.