Wie lässt sich ein Grundstück nach erteilter Baugenehmigung finanzieren? Dieser Ratgeber zeigt, welche Projekt-, Kosten-, Eigenkapital- und Sicherheitenunterlagen Kapitalgeber typischerweise prüfen und wie die Finanzierung bis zur Auszahlung strukturiert wird.
Stand: 29. August 2026 · Fachlich geprüft von Jürgen Kronawitter
Kurz gesagt: Für eine belastbare Grundstücksfinanzierung müssen Baugenehmigung, Grundstücksrecht, Kosten- und Terminplanung, Eigenkapital, Sicherheiten und Rückführung zusammenpassen. Alternate Immobilien vermittelt in diesem Bereich ausschließlich Finanzierungen für Vorhaben, bei denen die Baugenehmigung bereits vorliegt.
Die Genehmigung allein führt noch nicht zu einer Kreditzusage. Kapitalgeber prüfen zusätzlich, ob das genehmigte Projekt mit Kalkulation, Bauverträgen, Marktannahmen und Finanzierungsstruktur übereinstimmt. Abweichungen zwischen genehmigter Planung und Financial Model sind offen zu erklären und finanziell abzubilden.
Entscheidend ist nicht nur das Dokument selbst. Kapitalgeber gleichen Genehmigungsumfang, genehmigte Pläne, Projektkalkulation und vorgesehenen Bauablauf miteinander ab.
| Prüffeld | Was nachvollziehbar sein sollte | Typische offene Frage |
|---|---|---|
| Genehmigungsumfang | Nutzung, Baukörper, Flächen, Stellplätze und genehmigte Bauvorlagen | Finanziert das Modell genau das genehmigte Vorhaben? |
| Nebenbestimmungen | Auflagen, Bedingungen und noch zu erbringende technische Nachweise | Entstehen zusätzliche Kosten oder Verzögerungen? |
| Rechts- und Fristenstatus | Zustellung, Rechtsbehelfe, Geltungsdauer und erforderliche Baubeginnsanzeigen | Kann planmäßig und rechtssicher begonnen werden? |
| Projektidentität | Übereinstimmung von Genehmigung, Grundstück, SPV, Kostenplan und Vertriebsunterlagen | Gibt es nicht genehmigte Planänderungen? |
Die bauordnungsrechtlichen Details unterscheiden sich nach Standort. Beispielsweise regelt Art. 68 BayBO Erteilung, Schriftform, Genehmigungsfiktion und Voraussetzungen für den Baubeginn in Bayern. Für Projekte in anderen Bundesländern sowie in Österreich oder der Schweiz ist das jeweils anwendbare Recht maßgeblich.
Wichtig: Die Baugenehmigung wird unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt. Eigentum, Dienstbarkeiten, Baulasten, Rangverhältnisse und weitere Grundstücksrisiken bleiben daher eigenständige Prüfungspunkte.
Ein Kapitalgeber finanziert nicht nur ein Grundstück, sondern eine vollständige Rückführungslogik. Diese acht Bausteine sollten konsistent dokumentiert sein.
Notarieller Kaufvertrag oder Eigentumsnachweis, aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Kaufpreisfälligkeit, Vormerkung, Dienstbarkeiten, Baulasten und gegebenenfalls Altlasten müssen eingeordnet sein. Grundstückskaufverträge bedürfen nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung.
Baugenehmigung, genehmigte Pläne, Baubeschreibung, Flächenberechnung und Nebenbestimmungen gehören zusammen. Die Kosten- und Erlösplanung muss auf genau diesem Planungsstand beruhen.
Kapitalgeber prüfen Track Record, laufende Projekte, Jahresabschlüsse, aktuelle wirtschaftliche Unterlagen, Eigenmittelherkunft und mögliche Haftungen. Bei einer jungen Projektgesellschaft steht die Leistungsfähigkeit der Sponsoren besonders im Fokus.
Grundstück, Erwerbsnebenkosten, Bau- und Baunebenkosten, Steuern, Vertrieb, Finanzierungskosten, Reserve und Liquidität müssen in Sources & Uses sowie im zeitlichen Abrufplan enthalten sein.
GU-/GÜ-Vertrag oder belastbare Gewerkeangebote, Terminplan, Nachtragsmechanik und technische Projektsteuerung zeigen, ob genehmigtes Konzept und Budget umsetzbar sind.
Höhe, Herkunft, Einzahlungszeitpunkt und bisherige Projektaufwendungen werden belegt. Ob Gesellschafterdarlehen oder Nachrangmittel anerkannt werden, bestimmt die konkrete Finanzierungsstruktur.
Marktstudie, Einheiten- und Preisliste, Vertriebskonzept, Vorverkauf beziehungsweise bei Bestand die geplante Vermietung und Stabilisierung müssen zum Standort und Zeitplan passen.
Verkauf, Forward Sale, langfristige Bestandsfinanzierung oder ein anderer Exit werden mit Betrag und Termin nachvollziehbar dargestellt. Sensitivitäten zeigen, was bei Verzögerung, Mehrkosten oder niedrigeren Erlösen passiert.
Eine geordnete Dokumentenstruktur finden Sie in der Checkliste für Unterlagen zur Immobilien-Projektfinanzierung. § 18 KWG und die EBA-Leitlinien zur Kreditvergabe und Überwachung bilden einen aufsichtsrechtlichen Rahmen; die konkrete Anforderungsliste bleibt kapitalgeber- und projektspezifisch.
Die richtige Struktur hängt unter anderem von Beleihung, Eigenkapital, Zeitplan, Baukostenrisiko und Exit ab. Eine Produktbezeichnung ersetzt deshalb keine Projektprüfung.
Erstrangige Finanzierung über Bank oder institutionellen Kreditgeber. Typisch sind detaillierte Kreditprüfung, Sicherheitenbestellung sowie klar definierte Bedingungen für erste und weitere Auszahlungen.
Eine integrierte Fremdkapitaltranche kann Koordination vereinfachen, wird aber nach Risiko und Beleihung anders bepreist als eine klassische Bankstruktur.
Nachrangkapital kann eine Eigenkapitallücke ergänzen. Rang, Laufzeit, Vergütung und Intercreditor-Regeln müssen zur vorrangigen Finanzierung passen.
Bei engem Vollzugsfenster kann eine kurzlaufende Struktur sinnvoll sein. Voraussetzung bleibt eine belastbare Ablösung durch Baufinanzierung, Verkauf oder Refinanzierung.
| Beispielhafte Mittelverwendung | Betrag | Mögliche Quelle |
|---|---|---|
| Grundstück und Erwerbsnebenkosten | 3,4 Mio. € | Eigenkapital und/oder Fremdkapital |
| Bau- und Baunebenkosten inklusive Reserve | 6,6 Mio. € | Senior, Whole Loan oder kombinierte Struktur |
| Gesamt | 10,0 Mio. € | Projektspezifischer Finanzierungsmix |
Das Beispiel zeigt nur die Logik von Sources & Uses. Es enthält keine Aussage zu finanzierbaren Quoten, Konditionen oder einer Kreditzusage.
Projekt, Grundstück, Baugenehmigung, Kapitalbedarf, Eigenmittel, Zeitplan und Exit werden auf grundsätzliche Passung geprüft.
Senior, Whole Loan, Mezzanine oder Kombination werden anhand von Risiko, Rang, Laufzeit und Rückführung eingeordnet.
Rechts-, Sponsor-, Genehmigungs-, Kosten-, Markt-, Bau- und Sicherheitenunterlagen werden konsistent strukturiert.
Die Anfrage geht gezielt an Adressen, deren Volumen, Assetklasse, Region und Risikoprofil zum Vorhaben passen.
Kapitalgeber prüfen Bonität und Projekt, lassen gegebenenfalls technisch und wirtschaftlich bewerten und formulieren Kredit- sowie Sicherheitenverträge.
Erst wenn die vertraglich vereinbarten Bedingungen nachgewiesen und freigegeben sind, kann die Auszahlung erfolgen. Mehr dazu im Ratgeber Auszahlungsvoraussetzungen bei Bauträgerfinanzierungen.
Das Financial Model rechnet zusätzliche Flächen, Stellplätze oder eine andere Nutzung, die von der vorliegenden Genehmigung nicht gedeckt sind.
Grunderwerbsteuer, Notar, Planung, Finanzierungskosten oder Kostenpuffer sind unvollständig und erzeugen später eine nicht finanzierte Lücke.
Notarielle Fristen, Bedingungen des Verkäufers und realistischer Kreditprozess wurden nicht aufeinander abgestimmt.
Herkunft, Verfügbarkeit, Rang und Einzahlungszeitpunkt bleiben offen oder vorhandene Projektaufwendungen sind nicht sauber dokumentiert.
Verkaufsdauer, Erlöse oder Anschlussfinanzierung enthalten keinen Puffer für Markt-, Kosten- und Terminabweichungen.
Nein. Alternate Immobilien vermittelt in diesem Bereich ausschließlich Finanzierungen für Vorhaben, bei denen die Baugenehmigung bereits vorliegt. Bauvorbescheid, laufendes Genehmigungsverfahren oder erwartetes Baurecht reichen für diese Leistung nicht aus.
Nein. Kapitalgeber prüfen zusätzlich Grundstücksrecht, Kreditnehmer und Sponsor, Kosten, Termine, Bauverträge, Eigenkapital, Sicherheiten, Marktannahmen und Rückführung. Eine Zusage entsteht erst nach vollständiger Kreditentscheidung.
Das hängt von Projekt, Standort und Kapitalgeber ab. Rechtsbehelfsstatus, Nachbarzustimmungen, Nebenbestimmungen und Fristen sollten transparent dokumentiert sein. Welche Qualität der Genehmigung für Beschluss oder Auszahlung verlangt wird, steht in der konkreten Finanzierungsvereinbarung.
Typisch sind Baugenehmigung und genehmigte Pläne, Grundstücks- und Kaufunterlagen, Projektsteckbrief, Kosten- und Zeitplanung, Kapitalbedarf und Eigenmittel, Sponsor-Track-Record, Bauverträge sowie Verkauf, Vermietung oder anderer Exit.
Ja, sofern Kapitalgeber und Struktur dies vorsehen. Möglich sind etwa eine durchgehende Projektfinanzierung oder getrennte Tranchen für Erwerb und Bau. Auszahlung, Eigenkapitaleinsatz und Sicherheiten müssen zeitlich aufeinander abgestimmt sein.
Mezzanine kann eine Lücke zwischen Senior Loan und echten Eigenmitteln ergänzen. Es ersetzt weder Genehmigung noch Projektprüfung und muss hinsichtlich Rang, Laufzeit und Rückführung mit dem vorrangigen Kapitalgeber abgestimmt werden.
Nein. Vollständige Unterlagen ermöglichen eine belastbare Prüfung, ersetzen aber keine Kreditentscheidung. Finanzierbarkeit und Konditionen hängen immer vom konkreten Projekt und dem Risikoprofil des Kapitalgebers ab.
Übermitteln Sie Standort, Genehmigungsstatus, Kapitalbedarf, Eigenmittel und Zeitplan. Alternate Capital ordnet die Ausgangslage ein und bespricht mögliche nächste Schritte.
Jürgen Kronawitter ist Geschäftsführer der Alternate Immobilien GmbH. Er begleitet Projektentwickler, Bauträger, Investoren und Bestandshalter bei der Strukturierung und Vermittlung professioneller Immobilienfinanzierungen im DACH-Raum.
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