Welche Dokumente braucht ein Kapitalgeber wirklich – und zu welchem Zeitpunkt? Diese B2B-Checkliste ordnet die Unterlagen für Immobilien-Projektfinanzierungen nach Prüfungsstufe, Dokumentenpaket und Projektphase. Sie richtet sich an Projektentwickler, Bauträger, Investoren und Bestandshalter.
Stand: 24. August 2026 · Fachlich geprüft von Jürgen Kronawitter
Kurz gesagt: Für die erste Einordnung genügen häufig Projektsteckbrief, Kapitalbedarf, Eigenmittel, Projektphase, Grundstücks- und Genehmigungsstatus, Kosten- und Erlösrahmen sowie Sponsor-Track-Record. Für die Kreditentscheidung benötigt der Kapitalgeber dagegen aktuelle, prüffähige Nachweise zu Kreditnehmer, Objekt, Baurecht, Kosten, Bauverträgen, Vermarktung oder Exit, Eigenkapital und Sicherheiten.
Die konkrete Liste richtet sich nach Assetklasse, Projektphase, Volumen, Struktur und Institut. Eine Finanzierung für ein genehmigtes Wohnprojekt mit Vorverkauf wird anders geprüft als ein Grundstück ohne Baurecht, eine Betreiberimmobilie oder eine Refinanzierung im Bestand. Deshalb ist die folgende Übersicht ein belastbarer Ordnungsrahmen, aber keine universelle Anforderungsliste.
Eine frühe positive Rückmeldung ist weder Kreditbeschluss noch Auszahlungszusage. Wer die Stufen trennt, liefert zur richtigen Zeit genug Substanz, ohne den Kapitalgeber mit einem ungeordneten Voll-Datenraum zu überladen.
| Stufe | Typische Grundlage | Mögliches Ergebnis |
|---|---|---|
| 1. Erste Einordnung | Eckdaten, Kurzbeschreibung, Kapitalbedarf, Eigenmittel, Phase, Standort, Zeitplan und Exit | Strukturelle Passung, offene Punkte und nächste Unterlagen; keine Zusage |
| 2. Kreditprüfung | Verifizierte Bonitäts-, Objekt-, Rechts-, Kosten-, Markt-, Eigenkapital- und Sicherheitenunterlagen | Dokumentierter Kreditbeschluss, Ablehnung oder Beschluss mit Bedingungen |
| 3. Closing und Auszahlung | Unterzeichnete Verträge, Sicherheiten, Rang, Eigenkapitaleinsatz, Genehmigungen, Versicherungen und weitere Auszahlungsvoraussetzungen | Valutierung vollständig oder in vereinbarten Tranchen |
Praxis bei Alternate: Für die unverbindliche Ersteinschätzung werden zunächst Kapitalbedarf, Eigenmittel, Standort, Assetklasse, Projektphase, Zeithorizont und eine kurze Projektbeschreibung abgefragt. Erst bei beidseitigem Interesse folgen Gespräch, Detailunterlagen und die abgestimmte Kapitalgeberansprache.
Die EBA-Leitlinien zur Kreditvergabe und Überwachung verlangen vor Vertragsschluss hinreichende, richtige und aktuelle Informationen. Bei Immobilienentwicklungen gehören dazu unter anderem Businessplan, Kosten- und Zeitplanung, Genehmigungen, Markt- und Verkaufsannahmen, Sicherheiten sowie die Erfahrung und finanzielle Situation der Eigenkapitalinvestoren. Bedingungen für Vertrag und Auszahlung sind im Kreditbeschluss zu dokumentieren.
Auch der Begriff Projektfinanzierung braucht Präzision: Im Markt wird er häufig für jede Finanzierung einer Immobilienentwicklung verwendet. Die Bankenaufsicht versteht unter Objekt-/Projektfinanzierungen dagegen insbesondere Strukturen, deren Rückzahlung vor allem aus den Erträgen des finanzierten Vermögenswerts und nicht aus einer davon unabhängigen Kapitaldienstfähigkeit des Kreditnehmers kommt. Die MaRisk-Fassung vom 29.05.2024 verweist zudem auf eigene EBA-Prüfabschnitte für Gewerbeimmobilien, Immobilienentwicklung und Projektfinanzierung. Diese Checkliste deckt die gemeinsame praktische Dokumentenbasis ab; der konkrete Prüfpfad bleibt strukturabhängig.
Ein guter Datenraum beantwortet nicht nur „Was wird gebaut?“, sondern auch „Wer trägt das Risiko, wie viel kostet es, wann fließt Geld und wie wird zurückgeführt?“
Organigramm, Beteiligungen und wirtschaftlich Berechtigte; Handelsregister, Gesellschaftsvertrag und Gesellschafterliste; Jahresabschlüsse, aktuelle BWA mit Summen- und Saldenliste, Steuer- und Bankunterlagen; Track Record vergleichbarer sowie Liste laufender Projekte. Bei einer jungen Projektgesellschaft sind Liquidität, Erfahrung und parallele Verpflichtungen des Sponsors besonders relevant.
Grundbuch, Flurkarte und Lageplan, Kaufvertrag oder Entwurf, Baulasten- und Altlastenauskunft, Dienstbarkeiten sowie gegebenenfalls Erbbaurecht, Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Veröffentlichte Banklisten nennen für Grundbücher teils drei, teils sechs Monate – die konkrete Aktualitätsvorgabe kommt vom Kapitalgeber.
Genehmigte, bemaßte Pläne und Schnitte, Wohn-/Nutzflächen und BGF, Bau- und Ausstattungsbeschreibung, Bauantrag, Bauvorbescheid oder Baugenehmigung, Nutzungsänderung, Energie- und weitere projektspezifische Nachweise. Offene Genehmigungen gehören in eine Statusliste mit Verantwortlichem, nächstem Schritt und Termin.
Sources & Uses, Grundstück, Bau- und Baunebenkosten, Steuern, Vertrieb, Bauzinsen und Finanzierungskosten, Working Capital und Reserve; dazu Zeitachse, Abrufplan und monatliche Liquidität. Base Case und Stressfälle sollten Kostenüberschreitung, Verzögerung, langsameren Verkauf sowie geringere Preise oder Mieten abbilden.
GU-/GÜ-Vertrag oder wesentliche Gewerkeverträge und Angebote, Leistungsumfang, Preisbindung, Nachtragsmechanik, Termine, Verzug, Gewährleistungen und Garantien. Referenzen und Bonität wichtiger Vertragspartner helfen, Kosten- und Fertigstellungsrisiken zu beurteilen. In der Bauphase kommen Fortschritts- und Kostencontrollerberichte hinzu.
Standort- und Nachfragebelege; bei Verkauf Einheiten-/Preisliste, Vertriebsplan, Reservierungen oder notarielle Verträge und Vorverkaufsstand; bei Bestand Mieterliste, Verträge, Leerstand und Ankermieter. Rückführung und mögliche Refinanzierung müssen mit belegbaren Werten, Mengen und Zeitpunkten nachvollziehbar sein.
Gewünschte Tranche, Laufzeit, Rang und Rückführung, bestehende Darlehen und Term Sheets, Herkunft und Zeitpunkt des Eigenkapitals, Gesellschafterdarlehen und Rangrücktritte sowie ein Sicherheitenkonzept. Dazu können Grundpfandrechte, Abtretungen, Konten, Garantien, Versicherungen und kapitalgeberseitige Bewertungen gehören.
Bankpraxis zum Gegenlesen: Die Sparkasse Rhein-Nahe, Stand Februar 2026, listet für Nichtverbraucher Bonitäts-, Objekt- und Gewerbeunterlagen. Die Sparkasse Ansbach ergänzt für Bauträger unter anderem Genehmigung, Teilung, Kosten- und Zeitplanung, Vermarktung, MaBV-Themen, Eigenkapital, Referenzen und Bauverträge.
Nicht jeder Punkt ist in jeder Struktur erforderlich. Markieren Sie vorhandene Dokumente, kennzeichnen Sie offene Nachweise und stimmen Sie die finale Liste mit Bank, Debt-Fonds oder Finanzierungsberater ab.
Beispiel für institutsabhängige Anforderungen: Die Kreissparkasse Groß-Gerau, Stand März 2025, beginnt die Bearbeitung nach eigener Checkliste erst bei vollständigem Unterlageneingang. Sie verlangt bei bestätigtem Altlastenverdacht ein Bodengutachten und bei Baukosten über 750.000 € eine detaillierte Kostenaufstellung in Anlehnung an DIN 276. Diese Schwelle ist ein Beispiel der Bankpraxis und ausdrücklich keine allgemeingültige Vorgabe für alle Kapitalgeber.
Bewährt ist ein nummerierter Ordneraufbau: 01 Sponsor/KYC, 02 Grundstück/Recht, 03 Planung/Genehmigungen, 04 Kosten/Termine, 05 Bauverträge, 06 Markt/Vermarktung, 07 Finanzierung/Sicherheiten und 08 Monitoring. Eine Indexliste nennt Dokument, Datum, Version, Verantwortlichen und Status.
Dateinamen sollten Projekt, Inhalt und Stand erkennen lassen. Zahlen in Exposé, Kostenplan, Financial Model und Vermarktungsliste müssen denselben Stichtag und dieselbe Logik verwenden. Fehlende Dokumente werden nicht versteckt, sondern in einer Open-Items-Liste mit geplantem Liefertermin geführt.
Teaser, Kostenplan und Modell zeigen unterschiedliche Werte; Netto, Brutto und Umsatzsteuer werden vermischt; Bauzinsen, Vertrieb, Steuern oder Kostenreserve fehlen; der Stressfall endet ohne erkennbare Liquiditätsquelle.
Veraltete Register- und Grundbuchauszüge, nicht unterschriebene Abschlüsse oder BWA, geplantes Eigenkapital ohne Herkunft und Zeitpunkt sowie Marktwerte ohne belastbare Grundlage verzögern die Prüfung.
Ausstehende Genehmigungen, parallele Projekte, Gesellschafterdarlehen, Haftungen, Nachträge oder Terminabweichungen fehlen. Kreditprüfer entdecken die Lücke später – und müssen dann auch die übrigen Angaben neu hinterfragen.
Eine erste Einordnung oder ein unverbindliches Term Sheet ersetzt weder Kreditbeschluss noch erfüllte Auszahlungsvoraussetzungen. Kommunizieren Sie Status, Bedingungen und ausstehende Prüfungen intern wie extern eindeutig.
Debt Advisory beginnt vor der Kapitalgeberansprache: Struktur, Financial Model, Sicherheitenkonzept und Q&A werden so aufbereitet, dass die Prüfungsfragen des Kapitalgebers bereits beantwortet sind. Vertiefend: Debt Advisory für Immobilien.
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Für eine erste Einordnung reichen häufig Projektsteckbrief, Kapitalbedarf und Eigenmittel, Projektphase, Grundstücks- und Genehmigungsstatus, Kosten-/Erlösrahmen, Zeitplan, Rückführung sowie ein kurzer Sponsor-Track-Record. Für die Ersteinschätzung bei Alternate genügen zunächst die Eckdaten im Projektformular.
Eine erste Strukturprüfung kann je nach Vorhaben bereits vorher beginnen. Stellen Sie Genehmigungsstand, offene Punkte, Verantwortliche und realistische Termine transparent dar. Kreditentscheidung oder Auszahlung können von bestimmten Genehmigungen abhängen.
Es gibt keine Universalfrist. Veröffentlichte Bankchecklisten nennen für Grundbuchauszüge beispielsweise drei oder sechs Monate und verlangen aktuelle, unterschriebene wirtschaftliche Unterlagen. Maßgeblich ist die Vorgabe des prüfenden Kapitalgebers.
Nein. Beide erklären das Vorhaben, ersetzen aber keine prüffähigen Nachweise zu Kreditnehmer, Grundstück, Baurecht, Kosten, Verträgen, Marktannahmen, Eigenkapital und Sicherheiten.
Eine Projektgesellschaft hat häufig wenig eigene Historie. Erfahrung, Liquidität, parallele Verpflichtungen, Eigenmittel und gegebenenfalls Garantien des Sponsors oder der Investoren sind deshalb für die Risikoprüfung relevant.
Der Kapitalgeber bestimmt, welche Bewertung und welcher Gutachter anerkannt werden. Der Antragsteller liefert Objekt-, Rechts-, Flächen-, Miet- und Kostengrundlagen. Eine eigene Marktwerteinschätzung ist nicht automatisch der bankseitige Beleihungswert.
Typisch sind Mieterliste, Verträge samt Nachträgen, Leerstände, Mietbeginn und Laufzeiten, Flächen- und Mietabgleich, Ankermieter sowie bei Betreiberimmobilien historische Ergebnisse und ein belastbarer Businessplan.
Nein. Sie ermöglichen eine belastbare Prüfung. Die Entscheidung hängt zusätzlich von Projekt, Kapitalstruktur, Eigenkapital, Sicherheiten, Rückführung, Markt und dem Risikoprofil des Kapitalgebers ab.
Trennen Sie Sponsor/KYC, Grundstück/Recht, Planung/Genehmigungen, Kosten/Termine, Bauverträge, Markt/Vermarktung, Finanzierung/Sicherheiten und Monitoring. Ergänzen Sie einen Index mit Datum, Version, Verantwortlichem und Status.
Übermitteln Sie Projektphase, Standort, Kapitalbedarf und Eigenmittel. Alternate Capital ordnet die Ausgangslage ein und bespricht mit Ihnen, welche Unterlagen für die nächste Prüfungsstufe tatsächlich benötigt werden.
Jürgen Kronawitter ist Geschäftsführer der Alternate Immobilien GmbH. Er begleitet Projektentwickler, Bauträger, Investoren und Bestandshalter bei der Aufbereitung, Strukturierung und Vermittlung professioneller Immobilienfinanzierungen im DACH-Raum.
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