Glossar · Immobilienfinanzierung
Was ist ein Forward-Darlehen?
Mit einem Forward-Darlehen sichern sich Immobilieneigentümer heutige Zinskonditionen für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren fällig wird.
Zuletzt aktualisiert: 18. Juli 2026 · Geprüft von Jürgen Kronawitter
Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?
Läuft die Sollzinsbindung eines Bestandsdarlehens in zwei, drei oder vier Jahren aus, kann die Anschlussfinanzierung schon heute fest vereinbart werden: Zinssatz, Laufzeit und Rate stehen ab Vertragsschluss fest, ausgezahlt wird erst zum Ablösetermin. Für die Wartezeit (Forward-Periode) verlangt der Kapitalgeber einen Aufschlag – marktüblich in der Größenordnung von 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlauf. Wichtig: Es besteht Abnahmepflicht. Das Darlehen muss zum vereinbarten Termin abgenommen werden, auch wenn die Marktzinsen bis dahin gefallen sind – sonst droht eine Nichtabnahmeentschädigung.
Wann lohnt sich die Zinssicherung?
- Erwartung steigender Zinsen: der klassische Fall – heutige Konditionen gegen künftige Zinsanstiege absichern.
- Kalkulationssicherheit: Bestandshalter fixieren den Kapitaldienst ganzer Portfolios und stabilisieren damit DSCR und Ausschüttungen.
- Enge Businesspläne: wenn ein Zinsanstieg die Wirtschaftlichkeit kippen würde, ist der Aufschlag eine günstige Versicherung.
Forward-Darlehen in der professionellen Praxis
Für gewerbliche Bestandshalter ist das Forward-Darlehen ein Baustein der Refinanzierungsstrategie – neben Prolongation und Umschuldung. Der frühe Marktvergleich zählt doppelt: Wer 24 bis 36 Monate vor Ablauf mehrere Kapitalgeber parallel anfragt, verhandelt aus der Position der Stärke. Wir organisieren diesen Wettbewerb für Objekte und Portfolios ab 750.000 € – nicht zu verwechseln übrigens mit dem Forward Funding, einem Transaktionsmodell für Projektentwicklungen.
Häufige Fragen
Forward-Darlehen – kurz beantwortet
Wie lange im Voraus kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?
Je nach Kapitalgeber bis zu 60 Monate vor Ablauf der bestehenden Zinsbindung. Üblich und wirtschaftlich sinnvoll sind meist 12 bis 36 Monate Vorlauf.
Was kostet ein Forward-Darlehen?
Den Basiszins plus Forward-Aufschlag – marktüblich grob 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Monat Vorlaufzeit. Ein Darlehen mit 24 Monaten Vorlauf kostet damit etwa 0,25 bis 0,75 Prozentpunkte mehr als eine sofortige Finanzierung.
Was passiert, wenn die Zinsen bis zur Auszahlung fallen?
Das Darlehen muss trotzdem zu den vereinbarten Konditionen abgenommen werden – das ist das Risiko der Zinswette. Wer nicht abnimmt, schuldet eine Nichtabnahmeentschädigung.
Weiterführend
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Über den Autor
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Ankauf, Bestand, Projektentwicklung und Refinanzierung.