Glossar · Immobilienfinanzierung
Prolongation
Die Prolongation ist der bequemste Weg der Anschlussfinanzierung – aber selten der günstigste, wenn sie ohne Marktvergleich unterschrieben wird.
Zuletzt aktualisiert: 18. Juli 2026 · Geprüft von Jürgen Kronawitter
Wie läuft eine Prolongation ab?
Gegen Ende der Sollzinsbindung – gesetzlich spätestens drei Monate vorher, üblich sind drei bis sechs Monate – unterbreitet der Kapitalgeber ein Prolongationsangebot für die Restschuld: neue Zinsbindung, neuer Satz, gegebenenfalls angepasste Tilgung. Nimmt der Darlehensnehmer an, läuft das Darlehen nahtlos weiter; Notar, Grundbuch und neue Bonitätsprüfung entfallen weitgehend. Genau diese Bequemlichkeit nutzen Kapitalgeber preislich aus: Prolongationskonditionen liegen oft über dem, was im Neugeschäft möglich wäre.
Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen?
- Prolongation: gleiche Bank, minimaler Aufwand – sinnvoll, wenn die Kondition nach Marktvergleich tatsächlich wettbewerbsfähig ist.
- Umschuldung: Wechsel des Kapitalgebers – lohnt, wenn der Zinsvorteil die Wechselkosten (Grundschuldabtretung, Bearbeitung) übersteigt; bei größeren Volumina fast immer prüfenswert.
- Forward-Darlehen: Zinssicherung schon Jahre vor Ablauf – als Prolongation beim Bestandsgeber oder als Forward-Umschuldung.
Verhandeln statt verlängern: die Praxis
Der stärkste Hebel ist der dokumentierte Wettbewerb: Wer dem Bestandsgeber belastbare Alternativangebote vorlegen kann, verhandelt Prolongationen regelmäßig um spürbare Basispunkte nach unten – oder wechselt eben. Für Bestandshalter mit mehreren Objekten gehört das Fälligkeitenmanagement zur Routine: Wir starten die Marktansprache 12 bis 24 Monate vor Ablauf und stellen Prolongation, Refinanzierung und strukturelle Alternativen wie die Nachbeleihung wirtschaftlich nebeneinander.
Häufige Fragen
Prolongation – kurz beantwortet
Muss ich das Prolongationsangebot meiner Bank annehmen?
Nein. Sie können umschulden oder neu strukturieren. Die Bank muss spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung mitteilen, ob und zu welchen Konditionen sie verlängert – Zeit für einen Marktvergleich sollten Sie sich deutlich früher nehmen.
Fallen bei der Prolongation Kosten an?
In der Regel kaum: Grundschuld und Vertrag bleiben bestehen, Notar- und Grundbuchkosten entfallen. Der „versteckte“ Preis liegt in der Kondition selbst, wenn sie über dem Marktniveau liegt.
Wann sollte ich mit der Anschlussfinanzierung beginnen?
Bei professionellen Volumina 12 bis 24 Monate vor Zinsbindungsende – genug Zeit für Marktvergleich, Forward-Sicherung oder Umschuldung ohne Zeitdruck.
Weiterführend
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Nächster Schritt
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Vom Fachbegriff zur belastbaren Struktur: Übermitteln Sie die Eckdaten Ihres Projekts – wir melden uns in der Regel innerhalb von 1–2 Werktagen mit einer ehrlichen Ersteinschätzung.
Über den Autor
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Ankauf, Bestand, Projektentwicklung und Refinanzierung.