Glossar · Immobilienfinanzierung
Forward Funding
Beim Forward Funding steigt der Investor ein, bevor gebaut ist – der Entwickler gewinnt frühe Liquidität, der Investor sichert sich das fertige Objekt.
Zuletzt aktualisiert: 18. Juli 2026 · Geprüft von Jürgen Kronawitter
Wie läuft eine Forward-Funding-Transaktion ab?
Typischerweise erwirbt der Investor zunächst das Grundstück vom Entwickler und zahlt anschließend die Bau- und Entwicklungskosten in Raten nach Baufortschritt – ähnlich der Ratenlogik der MaBV, jedoch frei verhandelt. Der Entwickler bleibt für Planung, Bau und häufig auch Erstvermietung verantwortlich und gibt dafür Fertigstellungs-, Kosten- und teils Mietgarantien ab. Mit Fertigstellung und Abnahme geht das Objekt vollständig auf den Investor über; eine erfolgsabhängige Schlusszahlung honoriert Vermietungsstand und Qualität.
Vorteile und Risiken für beide Seiten
- Entwickler: frühe Entlastung von Grundstücks- und Baukosten, geringerer Bedarf an Eigenkapital und Zwischenfinanzierung, gesicherter Exit – im Gegenzug Abgabe eines Teils der Marge und Übernahme von Garantien.
- Investor: Zugang zu Neubauqualität und Produkt, das am Bestandsmarkt kaum verfügbar ist, Einkauf unterhalb des erwarteten Fertigstellungswerts – im Gegenzug Entwicklungs- und Fertigstellungsrisiken, die über Garantien, Einbehalte und Meilensteine abgesichert werden müssen.
Forward Funding vs. Forward Purchase – und die Finanzierung
Beim Forward Purchase (Forward Deal) wird das Objekt ebenfalls vor Fertigstellung verkauft, der Kaufpreis fließt aber erst bei Übergabe – der Entwickler muss die Bauphase selbst finanzieren, etwa über eine Bauträgerfinanzierung mit Mezzanine-Baustein. Forward Funding ersetzt einen Teil dieser Projektfinanzierung durch Investorenkapital. Welche Struktur wirtschaftlicher ist, hängt von Marge, Zinsniveau und Risikoverteilung ab – wir strukturieren beide Varianten und begleiten die Kapitalgeber- bzw. Investorenansprache im Rahmen unserer Debt Advisory.
Häufige Fragen
Forward Funding – kurz beantwortet
Was ist der Unterschied zwischen Forward Funding und Forward Purchase?
Beim Forward Funding zahlt der Investor bereits während der Bauphase nach Baufortschritt; beim Forward Purchase fließt der Kaufpreis erst bei Fertigstellung. Forward Funding entlastet die Projektfinanzierung des Entwicklers deutlich stärker.
Für welche Projekte eignet sich Forward Funding?
Vor allem für großvolumige Wohn- und Gewerbeentwicklungen mit klarem Produktprofil, an denen institutionelle Investoren früh Planungssicherheit suchen – etwa Mehrfamilienhäuser, Quartiere oder Logistik.
Braucht der Entwickler beim Forward Funding noch eine Finanzierung?
Meist ja, aber deutlich weniger: Grundstücksankauf vor Signing, Planungsphase und Kostenspitzen werden weiterhin zwischenfinanziert – etwa über Bridge Loans oder Mezzanine Kapital.
Weiterführend
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Über den Autor
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Ankauf, Bestand, Projektentwicklung und Refinanzierung.