Forward Funding

So funktioniert Forward Funding

Beim Forward Funding schließt der Entwickler mit einem Investor einen Kaufvertrag über das noch zu errichtende Objekt und erhält bereits während der Bauphase Zahlungen nach Baufortschritt. Der Investor finanziert also die Entwicklung vor und erwirbt das fertige Objekt zu einem vorab vereinbarten Preis – im Gegenzug für einen Preisvorteil gegenüber dem Ankauf eines fertigen Objekts.

Für den Entwickler reduziert Forward Funding den Bedarf an klassischer Bau- und Zwischenfinanzierung erheblich, weil der Investor die Mittel bereitstellt. Für den Investor sichert es ein Objekt in gefragter Lage, das am Markt fertig kaum verfügbar wäre.

Abgrenzung zum Forward Deal

Forward Funding wird oft mit dem Forward Purchase (Forward Deal) verwechselt. Der Unterschied: Beim Forward Purchase zahlt der Investor erst bei Fertigstellung, der Entwickler finanziert die Bauphase selbst. Beim Forward Funding zahlt der Investor bereits während des Baus – er trägt mehr Risiko, erhält dafür aber einen größeren Preisvorteil. Beide Strukturen sind Instrumente der institutionellen Projektfinanzierung; für die Bauphasen-Finanzierung von Entwicklern bleiben daneben Bauträgerfinanzierung und Mezzanine Kapital zentral.

Das Wichtigste in Kürze

• Prinzip: Käufer finanziert die Entwicklung während der Bauphase.
• Vorteil Entwickler: weniger klassische Baufinanzierung nötig.
• Vorteil Investor: Objektsicherung mit Preisvorteil.
• Abgrenzung: Forward Purchase zahlt erst bei Fertigstellung.

Vorteile und Risiken für beide Seiten

Forward Funding verteilt Chancen und Risiken neu. Der Entwickler profitiert von reduziertem Finanzierungsbedarf und einem gesicherten Abnehmer – das Vermarktungsrisiko entfällt weitgehend. Im Gegenzug gibt er einen Teil der Marge ab, denn der Investor lässt sich seinen Preisvorteil und die Vorfinanzierung vergüten. Der Investor wiederum sichert sich ein Objekt in gefragter Lage, das am fertigen Markt kaum verfügbar wäre, trägt dafür aber das Fertigstellungsrisiko: Verzögerungen, Baukostensteigerungen oder Qualitätsmängel wirken sich direkt auf ihn aus.

Deshalb ist Forward Funding vor allem für institutionelle Investoren mit entsprechender Prüfungskompetenz und für erfahrene Entwickler mit belastbarem Track-Record geeignet. Vertraglich werden Baufortschritt, Qualitätsstandards und Fertigstellungstermine detailliert abgesichert – die Struktur ist anspruchsvoller als ein klassischer Ankauf, bietet aber beiden Seiten planbare Vorteile.