Glossar · Immobilienfinanzierung
Kapitaldienstfähigkeit
Die Kapitaldienstfähigkeit beantwortet die Kernfrage jedes Kapitalgebers: Kann dieser Kreditnehmer Zins und Tilgung dauerhaft bedienen?
Zuletzt aktualisiert: 18. Juli 2026 · Geprüft von Jürgen Kronawitter
Wie wird die Kapitaldienstfähigkeit berechnet?
Die Grundrechnung ist einfach: nachhaltige Einnahmen minus nachhaltige Ausgaben = frei verfügbarer Cashflow für den Kapitaldienst. Bei Immobilieninvestoren fließen ein: Mieteinnahmen (bereinigt um Leerstands- und Ausfallwagnis), Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten, bestehende Kapitaldienste, Steuern sowie – bei natürlichen Personen – private Verpflichtungen. Kapitalgeber rechnen konservativ: mit Stressaufschlägen auf den Zins, pauschalen Bewirtschaftungskosten und ohne einmalige Sondererträge.
Kapitaldienstfähigkeit und DSCR – zwei Blickwinkel
Der DSCR misst objektbezogen, ob ein einzelnes Objekt seine Finanzierung trägt. Die Kapitaldienstfähigkeit betrachtet den gesamten Darlehensnehmer – inklusive aller Objekte, Einkünfte und Verpflichtungen. Ein Portfolio kann objektweise solide DSCRs zeigen und trotzdem an der Gesamt-Kapitaldienstfähigkeit scheitern, etwa wenn mehrere Anschlussfinanzierungen gleichzeitig fällig werden. Professionelle Bestandshalter steuern deshalb Fälligkeitenprofile und Zinsbindungen aktiv.
Hebel zur Verbesserung der Kapitaldienstfähigkeit
- Struktur: längere Laufzeiten, angepasste Tilgung, endfällige Tranchen für Projektphasen ohne Cashflow.
- Zinssicherung: Zinsbindungen und Forward-Darlehen stabilisieren den Kapitaldienst.
- Portfolio-Ordnung: Refinanzierung teurer Altdarlehen, Bündelung über eine Portfoliofinanzierung.
- Aufbereitung: nachvollziehbare Cashflow-Rechnungen und saubere Unterlagen – oft der Unterschied zwischen Absage und Zusage. Genau hier setzen wir mit der Ersteinschätzung an.
Häufige Fragen
Kapitaldienstfähigkeit – kurz beantwortet
Was gehört alles in die Kapitaldienstrechnung?
Alle nachhaltigen Einnahmen (bereinigte Mieten, ggf. weitere Einkünfte) abzüglich Bewirtschaftung, Instandhaltung, bestehender Kapitaldienste, Steuern und – bei Privatpersonen – Lebenshaltung. Der verbleibende Überschuss muss den neuen Kapitaldienst mit Puffer tragen.
Rechnen Kapitalgeber mit dem aktuellen Zins?
Meist konservativer: mit Stresszinsen oberhalb des Vertragszinses und pauschalen Kostenansätzen. So wird geprüft, ob die Finanzierung auch bei Zinsanstieg und Mietausfall tragfähig bleibt.
Was tun, wenn die Kapitaldienstfähigkeit nicht ausreicht?
Struktur anpassen: Tilgung senken, Laufzeit strecken, endfällige Tranchen einbauen, Eigenkapital erhöhen oder teure Altdarlehen refinanzieren. Häufig scheitert es weniger am Cashflow als an einer unpassenden Struktur.
Weiterführend
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Vom Fachbegriff zur belastbaren Struktur: Übermitteln Sie die Eckdaten Ihres Projekts – wir melden uns in der Regel innerhalb von 1–2 Werktagen mit einer ehrlichen Ersteinschätzung.
Über den Autor
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Ankauf, Bestand, Projektentwicklung und Refinanzierung.