Kapitaldienstfähigkeit
Die Kapitaldienstfähigkeit beschreibt, ob die Erträge einer Immobilie ausreichen, um Zins und Tilgung – den Kapitaldienst – nachhaltig zu bedienen. Sie ist die zentrale Prüfgröße jeder Bestands- und Cashflow-basierten Immobilienfinanzierung.
Gemessen wird sie über die Kapitaldienstdeckung (englisch Debt Service Coverage Ratio, DSCR): das Verhältnis der nachhaltigen Nettomiete zum Kapitaldienst. Kreditgeber erwarten im Wohnbestand meist einen Wert zwischen 1,1 und 1,3 – die Mieterträge müssen den Kapitaldienst also um 10 bis 30 Prozent übersteigen, damit ein Puffer für Leerstand und Instandhaltung bleibt.
Entscheidend ist die nachhaltige Miete, nicht die aktuelle Ist-Miete: Kreditgeber rechnen mit Abschlägen für Leerstandsrisiko, Instandhaltung und Verwaltung. Eine schwache Kapitaldienstfähigkeit führt zu niedrigerem Auslauf, höherer Marge oder Absage.
Wie die Kapitaldienstfähigkeit in die Finanzierung von Bestandsobjekten und Mehrfamilienhäusern einfließt, zeigen unsere Seiten zur Bestandsfinanzierung und zum Mehrfamilienhaus.
Kapitaldienstfähigkeit berechnen: DSCR, Stresstests und Praxis
Die Kapitaldienstfähigkeit ist die Kennzahl, an der jede cashflow-basierte Immobilienfinanzierung letztlich hängt. Berechnet wird sie über die Kapitaldienstdeckung (DSCR): Man teilt die nachhaltige Nettomiete durch den jährlichen Kapitaldienst aus Zins und Tilgung. Ein DSCR von 1,25 bedeutet, dass die Mieterträge den Kapitaldienst um 25 Prozent übersteigen – ein Puffer, den Kreditgeber für Leerstand, Instandhaltung und Mietausfälle verlangen.
Entscheidend ist der Begriff der nachhaltigen Miete. Kreditgeber setzen nicht die aktuelle Ist-Miete an, sondern die dauerhaft erzielbare, abzüglich Bewirtschaftungskosten und eines Leerstandsansatzes. Gerade bei Objekten mit niedrigen Bestandsmieten und hohem Mietsteigerungspotenzial klaffen Ist- und nachhaltige Miete auseinander – ein Punkt, der über Auslauf und Kondition entscheidet und in der Anfrage sauber dargestellt sein muss.
Professionelle Kreditgeber rechnen zusätzlich Stresstests: Was passiert mit der Kapitaldienstfähigkeit, wenn der Zins bei der Anschlussfinanzierung um zwei Prozentpunkte steigt oder die Auslastung sinkt? Wer diese Szenarien selbst vorwegnimmt und mit Puffern kalkuliert, verhandelt aus einer Position der Stärke – und vermeidet die häufigste Ursache für Nachforderungen oder Absagen.
In der Praxis variieren die geforderten DSCR-Werte je nach Assetklasse und Standort: Wohnimmobilien in stabilen Lagen von München bis Leipzig kommen mit niedrigeren Werten aus als Gewerbe- oder Spezialimmobilien. Wie die Kapitaldienstfähigkeit in die Finanzierung von Bestand und Mehrfamilienhäusern einfließt, zeigen unsere entsprechenden Leistungsseiten.
Jürgen Kronawitter
Jürgen Kronawitter ist Experte für strukturierte Immobilienfinanzierungen und unterstützt Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Bestandshalter bei der Realisierung komplexer Finanzierungslösungen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung und Vermittlung von Senior Loans, Whole Loans, Mezzanine Kapital und Bridge Loans (Brückenfinanzierungen) sowie auf individuellen Finanzierungskonzepten für Immobilienankäufe, Bestand, Projektentwicklungen und Refinanzierungen. Durch die Kombination klassischer Bankfinanzierungen mit alternativen Kapitalquellen entwickelt er maßgeschneiderte Finanzierungslösungen für nationale und internationale Immobilienprojekte.
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