Hypothekenzins

Wie entsteht der Hypothekenzins?

Kapitalgeber refinanzieren Immobiliendarlehen am Kapitalmarkt – über Pfandbriefe, Einlagen oder Swaps. Auf diesen Basiszins schlagen sie eine Marge auf, die das individuelle Risiko abbildet. Die wichtigsten Treiber:

• Beleihungsauslauf (LTV): je höher der Auslauf, desto höher die Marge – oft in Stufen (60 %/80 %).
• Zinsbindung und Laufzeit: längere Bindung kostet je nach Zinsstrukturkurve Auf- oder Abschläge.
• Objekt und Lage: Assetklasse, Zustand, Drittverwendungsfähigkeit, Vermietungsstand.
• Bonität und Cashflow: Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers und DSCR des Objekts.

Warum Zinsvergleiche bei Profis anders funktionieren

Anders als im Privatkundengeschäft gibt es für gewerbliche Immobilienfinanzierungen keine Preisliste: Jede Kondition ist das Ergebnis einer Einzelfallprüfung und – entscheidend – des Wettbewerbs unter Kapitalgebern. Dieselbe Anfrage kann je nach Adressat spürbar unterschiedliche Margen erzielen, weil jede Bank, jeder Debt-Fonds und jede Versicherung ein eigenes Ankaufsprofil hat. Ein professionell aufbereiteter Finanzierungsfall, parallel bei passenden Adressen platziert, verbessert den Zins messbar stärker als jedes Verhandlungsgespräch mit der Hausbank allein.

Hypothekenzins in der Strukturierungspraxis

Wir holen für Senior Loans, Whole Loans und Bestandsfinanzierungen vergleichbare Term Sheets mehrerer Kapitalgeber ein und verhandeln neben dem Zins auch Auslauf, Tilgung, Covenants und Bereitstellung. Aktuelle Marktzinsniveaus veröffentlicht die Deutsche Bundesbank in ihren Zinsstatistiken – die konkrete Kondition Ihres Projekts ergibt sich aber erst aus der Prüfung.